本轮房价上涨和高位运行的原因_新闻中心

本轮房价上涨和高位运行的原因

http://www.jxfdcw.com/ 2007-6-8 焦点广州房地产网发表评论

　　在房版混了很久,越来越觉得这里没有理性的思考了.9.25后我和大多数一样都欢欣鼓舞,以为天要亮了.

　　但是房价依然坚挺,甚至微微上涨.这几个月经过冷静的思考和寻找材料,做一个理性的分析.

　　首先,大家回顾一下这轮房价上涨的历史,把时间抓准,我们就可以看清原因.本轮房价上涨是从2002年开始,2004年下半年加速的,2002到2004还是正常的恢复性的上涨.那么1998年开始的住房改革就不能是这次房价上涨的近因了,当然住房体制改革作为一个国策当然对于经济运行有重大影响,当初推出的背景也是为了拉动内需,但是当时有几个人去买房?都在股市冲呢.当时的上海外销房价大跌,跌到什么程度呢,就是2005年的时候,上海的外销房才解套.(98年前上海内外销房销售不并轨,个人觉得这个还是对的)当时上海推出蓝印户口,买房退税等措施,但是成效不大.所以把房价上涨归结于朱老板是不对的.

　　2002年开始上海房价温和上扬,但是当时还是很多人认为房价上不去,为什么呢,因为思维惯性.

　　任何一个商品价格都是由供需决定决定的,房子有作为一般商品的属性,就是满足居住的功用,同时也有金融商品的功用,需要货币的推动(供给),那么我们看看这两个方面是如何变化的.
　　 2002年的时候上海的房价比北京低20%左右,而且北京房价已经差不多6年没有太大变化了(96年时候北京房价泡沫多大,北京也是一个特殊的市场)上海的租金房价比在8%左右,而实际利率几乎是负的.同时,个人贷款在这个时间前后放开了.老百姓也逐渐接受贷款了,中国老百姓是很怕欠债的.

　　2001年发生了一件著名的事件,就是9.11,2002年所有人都注意着美国对阿富汗的打击,很多人怀疑美国将步入衰退.但是你错了，美国又一次进入景气周期,2003年美国打击了伊拉克.老百姓为中国的平安而庆幸,老萨的倒霉有了谈资.只有做国际贸易的,经常来往中美之间的人,发现美圆在贬值.2002年,中国加入WTO也第2个年头,中国的官员们发现中国的外贸顺差开始飙升,外汇储备开始加速度上升,关于汇率改革的事情在学者圈开始讨论.

　　最先感觉到这变化的是温州人,因为他们有大量的外贸的赢余资金.因为银行银根的宽松,钱一下子多了.考虑到上海的房价租金比,买房是一个理性的选择.

　　另外,从1970年代开始的生育高峰的人开始进入婚嫁期,98年扩招后的第一批大学生也在2002年开始工作了,那时侯工作还是比较好找,起薪也是比较高的,交大的本科搞IT的月入少于4K是不干的(税后),比比现在.真是一个好时光啊.当然他们在2002到2003还不是购房主力.

　　大家看到两个基本的原因已经出来了,供应量充足的货币,(银行的贷款很松,工作证明可以瞎开的)刚需的大量出现.不是最重要的.

　　房产的周期也开始复苏了,8年一个周期,2002年正是本轮周期的中点.

　　那么房价就应该这么疯狂吗?且慢.长三角房价的起步开始于杭州,在上海疯狂.2003年朱老总就已经提出房价泡沫的问题!2003年央行开始关注房贷风险的问题.发了121号文件,但是建设部为主导随后推出了著名的国务院 18号文件.于是我们还将看到两个部门对于同样的东西不断发表意见完全相反的文件.

　　2002年底陈良宇开始主政上海.也就是从2002年开始房产相关税收财政收入在上海地方财政收入比例逐年升高,2005年达到惊人的40%左右,这个城市除了房产已经没有什么了.那么什么样的魔手来点石成金呢.大规模拆迁,人为造成了上海的刚需,2004,2005年每年流入上海房产市场的社保基金和国资基金达到800亿RMB,2003年动迁基地的建设托起上海房价的大底,2003年10月财富论坛上的豪言壮语更是给了国内外炒家坚定信心.

　　大量的港台资金进入上海,外企的利润不在那么及时的换成美圆.上海的毫宅上演伟大的博傻游戏.从20000到35000到58000,最终达到110000的高度,当然这个110000的高度已经沦为一个笑话.