隆鑫广场“地产大讲堂”之浙赣地产名家论坛_新闻中心

隆鑫广场“地产大讲堂”之浙赣地产名家论坛

http://www.jxfdcw.com/ 2007-7-14 江西房地产网古齐鸣发表评论

    时    间：2007年7月14日上午9：00—12：00
    地    点：嘉莱特和平大酒店四楼宴会厅
    演讲嘉宾：赵杭生（浙江大学房地产投资研究所所长、上海证大置业有限公司
　　　　　　副总经理、21世纪不动产杭州区域分布总裁）
               陶满德（江西师大城建学院院长教授、硕士生导师、全国优秀房地产注册估
　　　　　　价师、香港注册测量师、江西省房协常务理事）
    主办单位：南昌市房协
    承办单位：隆鑫广场（百盛实业）
    媒体支持：江西房地产网南昌晚报江西二套南昌搜房网

主持人：尊经的各位来宾，各位朋友，女士们，先生们：大家上午好！

     今天，四面八方的朋友汇聚在这里，都是为了庆祝一个共同的盛事，即隆鑫广场房地产大讲堂隆重开幕！

     南昌房地产业经过近十年的发展，已成为国民经济的支柱产业。一方面，一个健康稳定的南昌房地产市场，它的发展拉动了整个国民经济的可持续发展，设计了建材、工程机械、家电等数十各行业的稳定发展，从而影响到整个国民经济的可持续发展；另一方面，一个健康稳定的南昌房地产市场它能为广大的百姓提供较丰富的住房来源，满足百姓对住房的需求。

     为了弘扬房地产知识，加深行业与广大市民间的相互了解，创建和谐、稳定的行业发展环境。由南昌市房地产协会主办，南昌市百盛实业投资
有限公司承办，隆鑫广场广场房地产大讲堂活动从今天开始正式拉开了序幕。

     首先，请允许我介绍今天参加大讲堂活动的领导和嘉宾，他们是：
     南昌市房地产协会秘书长褚保根先生
     浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生教授
     国家建设部专家委员会专家、江西师大城建学院党委书记、院长陶满德教授
     南昌市百盛实业投资有限公司董事总经理助理赵建光先生
     今天来到现场的还有南昌晚报、江南都市报、江西日报、江西电视台三套、南昌日报、信息日报、江西房地产网、搜房网等媒体的朋友，以及隆鑫广场的部分业主嘉宾，欢迎大家的光临。南昌搜房网和江西房地产网对本次大讲堂活动进行全程现场直播。

     接下来让我们掌声有请南昌市房地产协会褚秘书长讲话。

　　褚保根：尊敬的各位来宾，各位朋友，女士们，先生们，大家上午好！

　　南昌的七月是一年中天气最为炎热的一月。在座的诸位专家以及各位朋友冒着高温酷暑来到这里，齐聚一堂，参加隆鑫广场房地产大讲堂活动。非常不容易，在这里我谨代表南昌市房地产协会为到场的来宾表示衷心的感谢。
　　正如刚才主持人所说，南昌市的房地产业在省委省政府和市委市政府的领导下经过近十多年的发展，已经为南昌市国民经济的各个方面发展做出了很大贡献。

　　首先是改善南昌市民的居住环境和居住品质。南昌市人均居住面积由60年代不足5平方米，到2001年约10平方米，2006年25平方米，规划到2010年28平方米。这是城市化发展的最为重要的标准之一。居住的品质也有很大提高，从简单的筒子楼、土楼，发展到现在高层、小高层、花园洋房，国际大师的规划等等。这些变化都是巨大的。

　　其次，南昌这座英雄城在房地产业的带动发展下，城市面貌有了很大提高。城市中心，东南西北内四湖的整治让周边百姓受益，居住条件、商业氛围都有较大程度的提高。象湖、艾溪湖、青山湖、黄家湖的治理等，特别是城东的玉带河整治改造，周边土地的商业价值越来越被看好。南昌这个千年古城，焕发的生机活力是前无古人的。

　　第三，南昌房地产业正在迈向一个新的台阶。有着全国知名的房地产开发企业，甚至海外的房地产开发企业不断来南昌进行房地产开发。比如，万科集团、绿地集团，还有今天隆鑫广场开发商——南昌百盛公司就是一个实力强、知名度高的房地产开发企业。他们带来的超越繁华、醇城生活的居住理念，实属南昌房地产开发的创举。南昌的强劲消费能力和优良的市政基础设施以及城市投资环境，正在吸引着越来越多有实力、有眼光的开发商来南昌投资，来南昌发展。这就更促进南昌市本身的房地产开发水平有更高的发展，更高的追求目标。

　　虽然，南昌市房地产业有这么大的成绩，但是，我们仍然深切感受到南昌房地产市场发展的不理智的因素。有些开发商盲目开发，产品结构性矛盾十分突出，质劣价高的房地产开发仍然存在。这里突出反映了消费者的不理智和房地产开发的不理智。造成房地产市场发展的不理性、不和谐。因此，我们组织这个大讲堂活动的目的，就在于普及房地产知识，提升房地产开发居住品质，做一个房地产消费者和开发者之间沟通的桥梁。大家通过这个桥梁，这个平台，充分了解房地产市场，理智应对当前房地产市场的各种现象。为自己买到称心如意的房子多多积累经验，从而实现自己的居住理想。
　　很感谢隆鑫广场的开发商，南昌百盛投资实业公司，他们的工作一贯精益求精，为大家搭建这么一个平台作了大量细致的工作。
　最后祝愿本次大讲堂活动取得圆满成功！

　主持人：谢谢褚秘书长精彩的发言，让我们大家明白了南昌市房地产发展的前景和规范行业发展的必要。可以说，南昌房地产发展的道路还是“任重而道远”的。
　今天，我们很荣幸地邀请到了南昌市房地产业的业内著名专家陶满德教授。陶满德教授在南昌辛勤耕耘数十载，专门从事房地产行业的研究和教学工作，他和他领导的房地产研究团队长期出版房地产业各类教学和研究专著，经常在省内外各大报纸、学术杂志等各类媒体发表论文。陶教授本人还多次受到南昌市人民政府等政府部门的邀请，为省市领导的政策制定和实施献计献策，是南昌市房地产业真正首屈一指的专家学者。下面掌声有请陶满德教授，他今天演讲的主题是——南昌市住宅业发展的联动模式。

　　 陶满德:尊敬的赵教授，各位朋友，大家上午好！
　　非常高兴地来参加这样的一次论坛，与我们在座的朋友们一起来思考、研究和交流一些我们大家所关心的问题。

　　我们在座的都见证了南昌市近年来房地产业走过的一条快速、宏博健康的发展之路。然而在这样的一个发展的过程当中，可能我们常常在思考这样两个问题：
　　第一个问题是，诚如刚才主持人和秘书长所说的，南昌的房地产起步很晚与其他的发达地区相比晚了多少年，我粗粗地盘算了一下，我们国家建立在社会主义市场经济体制下的房地产业是从1987年来开了帷幕，因为在1987年党的13次代表大会上做了一个决议叫做沿着有中国特色的社会主义道路前进这样一个大会的决议，在这个决议当中，我们首次提出了要发展房地产市场，从而使得我们的房地产业正式地进入了国民经济的行列。

　　如果再往前一点就是1986年，在我国国家的经济行业的分类当中，第一次把房地产业作为国民经济的门类，当时是13个门类，房地产业是第七个门类，也就是20年的历程。
　　南昌的房地产业刚才秘书长说是十年，但是真正南昌房地产业的发展我们在座的每一个人都感同身受应该是从2001年开始，换句话说，南昌房地产业的起步与发展至少比全国晚了十年。

　　然而，南昌的房地产业，只用了十年的时间可以说基本上赶上了全国用20年的时间发展的速度。那么这就产生了一个问题，南昌的房地产业为什么用这么短的时间再这样一个经济并不发达的城市里面，在这样一个人们的收入水平并不高的城市里面，可以如此之快地发展？
第二个衍生出来的问题，在这样一个快速发展的后面，南昌的房地产业的前景，究竟又是怎样？从我们广大业主的角度来看，我现在买了房子，我们往远看一看是亏了还是不亏了。
我想这两个问题，如果前面一个问题我们概括为破解之谜后面一个问题就是发展之光。

　　因此在这个讲台上我想就这两个问题谈一点我个人的看法。
　　其实去年南昌市房协也在苦苦地思考这两个问题，在思考的过程当中，我们把自己思考的一些结论，把我们研究的一些新的写成了两本书。一本叫做《南昌现象》，第二本叫做《南昌模式》。

　　就想力图破解这个谜，因此今天我想跟我们在座的朋友一起分享我们对这个问题的思考。
　　南昌的房地产业，之所以能够如此之快地发展，从商品住宅的角度来看，我认为是走了一条存量房市场和增量房市场联动的发展。那么讲到这里，我们要回顾一下这个发展的历程，通过这个历程的回顾我们就能清晰地看到未来的发展前景。

　　这里我顺便稍微解释一下存量房和增量房这个概念，因为我们在座的很多人并不是学习房地产专业的。我们讲的存量房的市场也就是我们老百姓通常说的二手房交易市场，它是对已有的住房进行再次转让的过程，增量房市场也是我们讲的新建的商品房市场。它的建设增加了整个社会的固定资产增量。
　　这两个市场之间是有着内在的联系的。南昌的房地产市场，它的发展实际上是从激活存量房市场开始，是从重新搞活存量房市场来达到拉动增量房市场这样一个过程来实现的。

　　我们可以思考两个问题，人为什么要买房子，能不能买得起房子？能不能买得起房子取决于两个因素，第一个因素是你具不具备购买房子的能力？第二个因素房价是不是你所能承受的范围。

　　对于房价的问题不是我们个人所能左右的，我们个人所能控制的是你的购买能力，而一个家庭的购买能力，从购房的角度来讲，我认为又有两条路可以走。
　　一条路是你的收入水平，你能赚多少钱？第二条路就是你对现有，自己的固定资产的一种变现转换。通过我对自己的固定资产的变现，可以增强我现在的购买能力。那么我们把这样的一个道理放到房地产的市场上去判断的时候，我们可以明白，如果我自己有一套旧房子，我如果能够把自己的这套旧房子卖出去兑换成现金，就可以增强我现有的购买能力。这样的一个道理对于经济不太发达的城市来说尤为重要。
　　那么南昌市的房地产就是从这里开始起步。

　　我们可以来回顾一下：我这里算了一个小小的账，我这个账算得不是很准，我以2005年的数据来说明一个问题。
　　2005年的时候，我们南昌市居住的水平是一个什么水平呢？在2006年的住房调查当中，南昌市市区的居民，不包括市县，南昌市市区的居民户均的住房面积是77.23个平方米。

　　那么城镇居民家庭的平均住房水平是86.3个平方米，这个都是建筑面积。这个城市居民包括了南昌四个县，我们如果取这两个数字的一个平均值来分析的话，那么就是到05年底，南昌市的市民户均的居住面积大概是81.8个平方米，指建筑面积。
2005年的时候，包括南昌四个县在内的范围，商品住房的销售均价是多少呢？是2567块钱。包括四个县，市区的是不止这个价的，05年户均的可支配收入是31830元。户均是指扣除所得税之后的收入。那么我们来算一个所谓的收入房价比，按照这样一个水平来测算一下的话，05年南昌市包括四个县在内的平均的收入房价比大概是1：6.6。

这样的一个收入房价比，是偏高的，如果按南昌市区来算将更高，这个收入房价比将达到1：8.3。但是如果我们通过盘活存量房地产，从我们个人的家庭来讲，如果你原来有一套属于你自己产权的房屋，通过你把这套旧房子拿到二手房市场上去转让出去，再来购置新房子，这样的一个收入房价比又是多少呢？我也测算了一下，那么05年的南昌市全市包括四个县在内，二手房的均价是1250元，假如你通过你的资产的变现，再到增量房的市场上去购买新的商品房，这个时候对于你来讲，你的收入房价比就可以降到1：3.2，于是就大大地增强了我们个人的住房购买能力。就可以释放出住房的有效需求，南昌市这几年房地产发展的操作的、运作模式就是这样一个模式，我们可以来回忆一下南昌市二手房发展的过程。

在2000年的时候，当时江西省人民政府印发了一个关于进一步深化城镇住房制度改革，加快城镇住房政策实施的方案通知，在这个通知当中提出了对已购的公有，共是房改房，就是经济适用住房可以上市交易，在省出台这样的一个文件之后，南昌市很快在2000年的时候就出台了相应的政策，但是当时这个政策出台之后，它对房改房和经济适用住房入市的门槛要求很高，因此发展很缓慢，在这样一个前提下到2000年的12月，省建设厅，财政厅、国土厅，再一次下发了一个关于市县开放住房二级市场审批权限的文件，这个时候就把审批的权限下放了市县政府，在这样一个契机下，南昌市2001年及时出台了关于搞活二手房市场的文件，由此拉开了南昌二手房市场的大幕，在

这样的情况下，2001年南昌市的二手房市场跟2000年相比，交易面积和交易额分别比00年上升了199.37%，200.58%和200.33%。我们可以说是南昌市真正地启动住房二级市场的一年。之后南昌市出台了增强二手房市场的政策和文件，在这样的一个过程当中，南昌市的二手房市场得到了迅速的发展，二手房的交易量极大地提高。它可以从这几个方面来看南昌市二手房市场发展的一个历程。在2001年到2005年的五年当中，南昌市市区不包括四个县，一共交易存量房累计的件数是63787件，累计的交易面积是598.76万，年增长率达到了97.24%，相当地快,交易面积的增长年均增长率是88.38%，与2000年相比分别提高了12.63倍，16.64倍和19.05倍。在这样的一个发展过程当中，南昌二手房的市场被整体激活。

我想我们很多在座的朋友都有过自己在二手房市场进行交易的经历，这个激活意味着什么？意味着三个重要的，对房地产市场发展有影响的因素。
第一它释放了对住房的有效需求，为什么这几年南昌的房子卖得这么疯？开一个盘就卖完了，开一个盘就卖完了，是不是南昌人这几年就赚了很多钱呢？当然这是一个原因，这几年老百姓的收入增长得很快，但是另一个重要的原因就是通过二手房的激活，释放了有效需求，我们很多买房的人，他就是通过把自己原来的房子卖掉再去买新房子。通过这样转换而来。

第二，它推动了住房梯度消费的发展。因为我们的住房需求，随着我们人们的收入水平不一样，具体情况不一样，它有不同层次的需求，而存量房市场的发展对梯度需求创造了市场的供给。
第三，它培育了增量房市场的发展，培育了增量房需求的发展。
这是它带来的三个重要的意义。那么在这样的一个存量房市场被激活的同时，它就拉动增量的需求

那么南昌的房地产市场的发展在这样的一个背景之下，房地产的开发市场为什么又发展得如此之快呢？我们南昌人可以想一想，01年以前，我们南昌的建的各种各样的住房是一个什么水平上的住房？我们今天南昌建的房子又是一个什么水平的房子？可以说在01年以前，南昌市找不到一个像样的，真正意义上的住宅小区。而今天，我们走到市场上去，各种各样的楼盘都会吸引你的眼球，都会勾起你购买的冲动。为什么只用了短短的五年时间，南昌市在房地产品质的提升上会有如此之快的变化呢？

2001年的时候，建设部的某一个领导到南昌来考察，当时南昌市很为难，不知道应该带他们去看什么楼盘。因为找不到一个好的楼盘。2004年这位领导又到了南昌，南昌市也同样很烦恼，不知道应该去给他看什么楼盘，好楼盘太多了。所以这位领导对比了南昌这么几年，他是01年来的，04年又来，短短三四年时间他发出了一个感叹，他说南昌的房地产市场发展得真快，这是一种南昌现象。

为什么？我认为有很多的原因，其中一个非常重要的原因就是在南昌房地产的开发过程中，采取了强势引进的模式，通过强势的引进来催化南昌市供给市场的成熟。
什么是强势引进？所谓的强势引进就是加大对国内知名的品牌的房地产企业的引入，通过引入这样的一些企业来加快南昌市房地产开发市场的成熟。这是一条成熟之路。

但是，如果没有我们前面讲的存量房市场的激活，没有存量房市场对增量房市场的拉动，这样一个强势的引进就会失去引进的市场背景。
那么南昌采取了一系列的政策优惠条件，开始在2001年加大了对国内知名房地产品牌的引入。我们在座的人都知道，2001年万科来了，2001年万达来了，2001年上海绿地来了。
这一些都是在全国知名的房地产企业，这一些企业进入我们南昌来以后，带给我们南昌市的房地产市场一些什么东西呢？我想这一个带来的第一是有效地拉动了南昌房地产开发市场，我们说国内的品牌房地产开发企业引入南昌之后，极大地促进了南昌市的房地产开发，

我们来回想一下这个过程： 2001年，江西万科益达房地产公司进入南昌以后，他们于当年就在位于我们南昌高新技术开发区的火炬大道，也就是东艾溪湖畔买了一千亩的土地使用权，并且当年就启动了万科四季花城这样一个项目的开发。我们再回想一下，京东这个片区的房地产开发，我们其实可以想前推进到大概1997年，1997年的时候在京东就有一些房地产项目的开发，但是，从97年到01年这四年当中整个京东的房地产市场是沉寂的，是死的。

今天我们讲的南洋花园，当年就在那里开发了，我97年就去看过这个楼盘，南洋花园，一片荒芜，建了几栋房子，里面的草长得比人还高，整个算不上房地产市场，然而万科来了以后，迅速地拉动了京东这块沉寂了多年的房地产板块，它来了迅速拉动一大批楼盘在那里开发，我们想一想，玉翠雅居在那边，青春家园在那里，庐山花园等等一大批的房地产项目，迅速使京东这块冷清了多年的房地产市场被迅速激活了，迅速成为房地产开发的一块热土，这是万科。从东面拉动了南昌的楼市。

上海绿地集团和大连的万达集团，2001是进驻了红谷滩。红谷滩是我们南昌的一个新区，可以说在红谷滩这一块地方刚刚启动的时候，对我们南昌的本地开发商来讲，是缺乏在新区进行房地产综合开发的经验的。我们本地的开发商当时对红谷滩都是持有一种谨慎和观望的态度。当时红谷滩的地2001年的时候是十多万一亩，没有人敢去拿。但是万达和绿地他们率先在红谷滩进行房地产开发，开发了万达新城和滨江豪园，而且滨江豪园是在红谷滩上第一个开盘的楼盘，由于他们的拉动，使得红谷滩产生了两个开发效应。

第一是外地的开发商纷纷进驻红谷滩；第二是我们本地的开发商也看到了红谷滩的开发前景，纷纷地投入红谷滩，使得红谷滩当时的房地产开发是热火朝天，经过短短几年的建设，原来的一片沙洲成为现在初具规模的新城。

于是外地的开发商又在我们的西面拉动了房地产市场，正是这些引进企业的拉动作用促进了南昌市房地产的开发。激活了南昌市房地产的开发市场，我认为这是强势引进给我们南昌房地产市场带来的第一个效应。

第二个效应就是激活了南昌房地产开发的市场竞争，促进了开发企业的成熟。

由于我们南昌市的房地产业起步比较晚，房地产开发企业的发展也相对滞后，在2000年的时候，南昌市的全市有多少家开发企业呢？有327家房地产公司——就是开发商，那么在这300多家开发商中没有一个是一级资质的企业，绝大部分都是三级资质以下的房地产开发企业。这些企业普遍存在着企业的规模小，开发理念落后，开发能力弱。对房地产市场的规律缺乏认识，其实这也是造成我们南昌市房地产起步晚的一个原因之一。

   但是，国内的这些品牌企业进入到南昌来之后，它们对南昌的房地产的这种市场竞争产生了重要的影响，
   它的影响:
   一是体现在激活了南昌市房地产开发的市场竞争，加快了市场机制的建立与运转。我们说品牌企业进入南昌之后，通过它的市场效应，它吸引了一大批其他的省外的房地产企业纷纷入驻南昌，比如说北京的华特，浙江的中大，上海的西部，厦门联发，平海置业以及我们南昌的百盛，这样的一大批国内知名的，有实力的，有经验的房地产企业进入到南昌的房地产市场上。
我这里有一个资料到2005年末的时候，南昌市一共房地产开发企业553家，比2000年多了两百多家，其中外商独资，中外合资以及外省的企业就有近100家在南昌

于是这个在客观上形成了我们省内的房地产开发企业与省外的房地产开发企业共同开发南昌市房地产市场的这样一个竞争的格局。
那么在这样的一个格局之下，产生了三种竞争模式。那么那三个竞争模式呢？
就是省外房地产开发企业之间、省外与省内房地产开发企业之间，和省内房地产开发企业之间的竞争。这种有序的竞争对南昌市房地产业的发展极为有利，对南昌房地产市场的成熟是极为有利的。
也正是在这样的一种竞争之下，南昌市房地产企业迅速成熟和成长。那么到05年底南昌市有一级资质房地产企业已经有三家了，二级资质的有95家，三级资质的208家。
第二个就是房地产开发理念的市场波及效应。这一个效应我认为对南昌的房地产市场有着革命性的意义。南昌以前的房地产开发是非常粗糙、非常简陋的。这些企业来了之后带来了新的开发理念，使我们南昌人感觉到房子可以这样造的？可以这样去生活的？这也是我们南昌市房地产的品质得到了极大的提高。时间的关系我就不能讲太开了。

第三我认为企业的引入增强了消费者的购房信心，拉动了房地产市场的需求。我们说外来的企业进入南昌之后，给我们消费者，给我们买房的人注入了一个什么信号呢？注入了对未来南昌市房地产市场看好的信号。我们会这样想。
如果南昌的房地产市场未来不好，这些品牌企业会到南昌来吗？不会的。他们之所以到南昌来是因为经过他们的分析研究认为南昌的房地产市场是处在发展的阶段，他们的前景是非常好的，给消费者注入的是这样一个信号。
于是我们也就会强烈地感到南昌未来的房地产市场具有很好的发展前景。从而增强了你购房的信心。

同时，它对企业成熟的拉动又使得你对企业产生了信心，因为房地产这个产品，跟一般的产品不一样。它是一个不动产。那么你买房子对这个企业是不是可靠是很重要的。为什么大家愿意买万科的，愿意买万达的，愿意买百盛的房子。是因为你对这个企业信任，你对这个开发商信任。
那么外地品牌的注入就增强了这样一个信心，因此在这样一个拉动作用下，南昌市的房地产市场迅速地发展，这就是我们破解的谜。
我最后用几分钟的时间来看一下未来南昌房地产的发展。我曾经在很多场合对未来南昌市房地产的发展前景做过我自己的判断我今天依然是这个判断。我认为南昌市的房地产市场今天是正处在一个蓬勃发展的阶段，如果我们按照它的周期规律来看的话，它是处在一个上升期，我们有很多理由来说明这个。

无论从南昌市的城市整体规划的逐步实现，还是从南昌市经济发展的前景，还是从南昌市的城市区位以及从南昌市经济发展的潜力，各个角度都昭示了南昌市的房地产目前正处在一个发展的阶段。正处在一个向上发展的阶段。在这样的一个阶段当中，我们有理由对南昌未来的房地产市场抱有乐观的预期，我们也有理由期待南昌市的房地产市场会进一步地持续、健康、稳定地发展。
因此我也相信，我们广大的业主在今天来选择自己的置业投资来选择自己的理想的房子，来购买它是一种明智，也是一种理智的选择。
由于时间关系，谢谢大家！

主持人：感谢陶教授精彩的演讲。我也想继续听下去，但是由于时间的关系真的非常非常抱歉，让我们以热烈的掌声再次感谢陶教授。
正如大家知道作为我们江西临省的浙江省，房地产业的发展如火如荼，一直出在全国前列。他们在房地产发展，房地产开发品牌的建设上有什么独到见解呢？接下来有请浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生教授带来的演讲，他演讲的主题是——当前的形式、对策及浙江经验。我们掌声有请.

赵杭生：非常高兴到南昌来跟大家一起交流对房地产市场的一些看法，刚才听了教授的一些发言，对南昌和江西的分析我觉得非常透彻，也非常符合我们的逻辑性。我听了非常幸福，我对南昌也有所了解，我大概在03年初的时候跟一个浙商到南昌来拍卖一块土地，当时我们都已经意识到南昌市的房地产市场已经进入到一个快速发展的阶段。所以很多浙商都已经闻风而动，赶到南昌来发展。为什么呢？因为当时杭州虽然房地产市场非常火爆，但是杭州的低价已经到了非常高的地步，但是对比一下南昌的地价跟杭州相比就非常便宜了，就跟香港人到深圳买房子一样，他觉得深圳的房子很便宜，现在深圳的房子这么火爆就是因为他跟香港很近，但是房价差几倍，所以在香港的带动下深圳的房价不涨是不可能的事情。所以当时我们到南昌来虽然是03年，刚才教授也说了01年开始启动，到03年才刚刚有这样一种势头。所以我们很多开发商看到了商机，我们来的时候那块地竞争者还不多，所以地很便宜，现在房价已经很高了，当时我们调查周边的楼盘最贵的卖到3500，那么现在已经卖到5000多了，说明它的投资决策非常正确。

接下来我们再对比一下现在南昌和杭州的市场，杭州现在的地价，经过宏观调控以来今年已经走出了低迷的状态，进入到一个景气的阶段，反映在土地市场大家如果干住一下最近的网上媒体报道，最近杭州有一块地，大概比隆鑫广场的位置还要差一点，但是拍出了什么价格？天价！创了杭州土地出让史上最高的价格，多少？每平方米楼盘地价15000多，前面最高的纪录是多少，大概一个月以前是13000多，现在创了新高，那么周边的房价是多少呢？房价13000。那么可想而知，地价已经超过了房价，所以舆论界一片哗然，都感觉到不可思议啊。

杭州在历史上曾经有过这样的现象，在什么时候呢？就是教授讲的，南昌刚刚启动的时候，01年的时候杭州的一块地也拍出了天价，楼盘地价是7000多块，这个公司后来到南昌来了，就是中大房产，它当时在我们杭州的吴山广场拿了一块地，楼盘地价7000多，也是创新高，而当时周边的房价是多少？6000多。
所以房地产市场的发展简直是不可思议，让很多业内专家大跌眼镜，有时候真的很难预测。这个市场真的很难预测。当你最担心的时候，它却给你带来惊喜，当你十分惊喜的时候可能要给你带来灾难，这个就是房地产市场，或者说资本市场、投资市场，股市最近大家知道，5月30日左右我们不是经历了一场惊心动魄的体验，冰火两重天，股市和房市、楼市是一样的，当然房地产市场不会变化得这么快，所以我们的房地产市场还有机会去预测它，去预防它，甚至可以未雨绸缪，但是股市防不胜防，甚至我们的一些官员还不负责任地说一些话，导致我们股民上当。

所以今天我因为时间有限，就简单地跟大家分析一下，也不一定是杭州，这个市场怎么去分析，我认为分析市场要采取透过现象看本质这样的一个办法，表面上市场上各种因素都有，有时候真的眼花缭乱，众说纷纭。任志强他说中国人是最讲道理的，而中国人每个人都有道理，众说纷纭，每个人都是专家，你去看股市，大概在5月30号以前每个人都会专家，都会教你怎么炒股，怎么买股票。到今天都没有信心了，这个时候谁交人买股票就一定被人卖，但是5月30号之前谁叫人卖股票也一定会被人骂。

  今天在杭州如果谁叫你人买楼这个人不会被卖，但是叫你卖房子会被骂。但是在去年，在前年你叫他买房子他说你不要叫我上当，04年宏观调控杭州是重点区。
  那么我们就是回过头来，南昌市场可能没有多大的波动，杭州从98年房地产市场第二轮启动，99年进入增长期，2000年以后进入快速增长期，那么那个市场房地产有一股波澜壮阔的行情。在这个过程当中，导致市场上扬的主要因素是什么呢？
  当然有各种因素。我觉得分析市场要抓住主要矛盾，或者说要抓住关键的因素。

我认为关键的因素就是政策。现阶段房地产市场主要的特征就是政策市。
但是看一张图，这个图我是从02年画的，尽管不科学，但是管用，我觉得科学不科学不要紧，主要是管用。通过这张图我们可以看到，房价是怎么决定的？或者说房价是怎么来的？涨价。
大家可以看到这个房价是由于供求关系决定的，供求关系是由什么决定的呢？刚才教授已经分析了，我就不多讲了，供求关系，中国的房地产市场供求关系谁决定的？就是政策，或者说中央政府和地方政府共同决定的，也就是说是中央政府和地方政府的政策共同决定的，南昌是怎么决定的？我刚才听了半年原来是在大背景的前提下，南昌的地方政府决定的。
把房改房让它上市，激活了二手房，结果释放了有效需求，我完全赞同，杭州也是这样，杭州的市场需求在98年上半年这个市场还非常萎缩。开发商在第一轮开发还有套牢的，很多房子卖不掉，为什么卖不掉？有效需求不足。

  为什么有效需求不足呢？市场没有开放。
  在98年以前城镇的居民买房有多少人买房啊？大部分人不买。为什么？等待福利分房，所以你想开发商的有效供给哪怕很少都卖不掉，因为主要靠谁来买呢？靠外地的，还有靠谁呢？靠本地的没有工作的人，个体户，当时我记得最早我们大概在80年代末，杭州推出了第一批商品房，房价多少？600块钱一个平方。谁去买的呢？都是个体户，就是在外面摆地摊的人，这些人没资格分房，还有一些外地的，像义乌的，还有一些子女上学送到杭州读书，他们也来买房，还有是谁呢？境外的。
外面赚钱了给父母买房，但是这种需求是非常少的。那个市场虽然规模不大，但是供过于求。后来到了98年下半年，政策面发生了巨大的变化，根本性的变化，取消了福利分房，这个房改政策真的是决定了中国房地产市场的命运的。
  福利分房一取消给了一年时间，这一年的时间把杭州所有的存量房，现房一扫而光，马上造成了什么局面？造成了供不应求的局面。
这是政策层面带来的。接下来我们的城镇居民大部分人不得不到市场上卖方，否则没办法解决住房的问题。当时没有廉租房也没有经济适用房，所以我说房价涨始作俑者，那肯定是供求关系，后面的决定者谁？那肯定是政策。

这个政策为什么当时这么弄？当时它有自己的道理。因为金融危机以后，我们的外贸受到影响，GDP的增长主要靠拉动内需，而拉动内需当中看了半天就有一个内需一直被压抑在那里，其他的都差不多了，就是房地产的需求，住宅的需求，这个时候启动就是因为这个因素。但是启动就必须要刺激，一定要刺激，刺激什么？刺激这个需求。
那么怎么刺激呢？采取了一系列的政策，我刚才讲的房改政策只是一种的一条，第二个就是教授讲的允许房改房上市，因为我们要买房这个钱从哪里来？就从房改房上来，因为房改房大家知道特别便宜啊。我当时拿到一套一万块钱，我后来出让的时候可以卖到30多万，30多倍，我的购买力一下子增长了30多倍，后来又出台了金融政策支持，好了，我的购买力更强大了，我只要付20%就可以买100%的房子。难怪后来炒房的人要充分利用银行贷款，这就是做期货，如果现在股市允许你贷款你肯定也大量进入。

好在当时房地产市场刚刚开放，谁最早进入，就获益更多。而当时房地产市场刚刚开放，供给就严重不足了，特别是在杭州，2000年前后供不应求，房价上涨，开发商肯定不会错过这个机会，千载难逢的机会来了。
这个时候开发商会干什么呢？一个是涨价。现有的房子要涨价，第二个赶快去拿地啊，抢占土地资源，先知先觉的开发商大批圈地，圈地运动开始。这样土地的需求量是不是上升了？土地的需求量上升了？而土地的供给呢？我们的政府意识到了这是宝贵的资源不能流失，杭州的政府在1999年改变了土地出让的方式，招拍挂。因为我们的地方政府当时已经充当了最大的开发商，它是土地开发商，土地资源掌握在我手里。它采取了不饱和供地的政策，就是说命名需要100亩，我供应50亩，这样就严重地供不应求，土地市场供不应求必然导致地价快速上扬。

  虽然地价不是由房价决定的，房价也不是由地价决定的，但是是相互刺激的，你想想看，地价翻番地上，房价就受到刺激，因为买房子他会从这个方面预感到未来的房价肯定还要涨。你想想我刚才讲的，楼面地价15000，边上的房价13000，这个13000的开发商晚上就举杯庆祝了。如果我不涨价就会疯抢。这就是这个效应，所以我说，从这个图上我们可以看到，我这个箭头是供求关系决定的。
  地产市场是有地产的供求关系，房价是由房屋的供求关系决定的。
  但是它们之间又有互动的关系，相互刺激不是决定的。
  如果说在未来的市场政府采取了措施，政策开始改变，采取了进一步的宏观调控政策，进一步地抑制需求，这样房产的供求关系就要平衡，如果一旦平衡房价就会不会上扬，房价不上扬，地价再上扬也没有用。
  为什么有些开发商会亏本？因为房价不是由成本决定的。地价只是它的成本之一，房价是由市场的供需双方决定的，那么供需双方的行为又受到什么影响呢？我认为是政策，就是政策。

政策会改变我们的行为。杭州04年调控的时候，大概不约而同的开始不买了，购房者突然就感到有风险，突然感觉到未来的房价可能会下滑，还有很多的专家出来预测，预测上海的房价要跌50%，杭州的房价要跌30%，那么专家的话宁可信其有，不可信其无，就像我们信佛一样。美国一个专家研究概率，他就研究这些，因为我们有一个心理，宁可信其有，不可信其无，如果你对佛大不敬可能会带来灾难，它不保佑你了，如果你相信它呢？你花的代价并不大嘛，结果带来的结果是万一它存在呢！烧香这些钱算什么。人就是这样的。他在相信某些东西的时候就影响他的行为，如果整个社会效应就是这样，这个对我们的市场就产生了影响。

大家看到04年所谓的政策一出台，大家都暂时观望，后来发现04年的调控是调什么啊？是调供给，明明是需求过旺，却把闸门关起来了，这样需求很旺，供给却受到限制，这个政策对不对？表面上要平抑房价，实际上火上浇油，所以在杭州、在上海，04年下半年房价涨得更快，涨到05年三月份达到了天价，整个市场发疯了，谁造成的？谁之过？我认为是我们的宏观调控不到位。政策的设计不周全。所以在三月份的人大会上，人大代表大声疾呼，说公众的意见越来越大了。房价成为政治问题了。

  再下去社会要不稳定了，再下去老百姓要民不聊生了，再下去贫富差距要不断拉大了。温家宝总理确实是一种注重民生的好总理，全国人民都是这样称赞他的，及时提出来要平抑房价。
  怎么办？关键的问题出在哪里？问题出在我们的政策好象对需求方面没有多大的抑制，所以开始把拆迁需求，投资需求、投机需求统统赶走，这样一搞下来，至少有1/3的需求离开了市场，温度降下来了，但是它导致什么？还有70%的自住需求也开始观望。
  但是中国的问题没这么简单，为什么呢？我认为后面会分析，决定房价不简单地是供求关系，政策谁制订的？谁执行？中央政府的政策要地方执行，地方又考虑到地方的经济增长，考虑到GDP的增长，考虑到地方城市化的进程。它不愿意，它认为杭州应该调，上海不应该调，所以当时的杭州市委书记跟中央政府对抗。结果宏观调控的效果大大折扣。但是不管怎么说还是起了效果。在杭州房价确实被平抑了，涨幅到了什么地步？去年的涨幅百分之一点几。

那么到了今年我们可以看看啊。今年杭州又开始复苏了，为什么要复苏？因为宏观调控已经三年多，杭州人已经适应了这个调控了，大家等待了三年，想让房价往下走，结果房价没有往下走，不但没往下走还不断地得到消息，全国的房价，70个大中城市的房价都在往上走。
杭州的房价也没有往下走，只不过是涨幅受到了控制。所以人们有数了，不能再观望下去了，不能再等待。
所以今年上半年开始成交量开始放大，房价开始进一步上涨。
上半年一到六月份商品住忙销售24000多套，总销售金额达到了300个亿。那么大家可以看到这张图上，去年上半年一到六月份杭州的房地产的状况，今年一到六月份是不断地往上走。
六月份创新高，大大地超过了去年的九月份、十月份所创造的成绩。特别是去年五月份，五月份卖掉了3800套，到六月份卖到5200套，所以目前杭州的房地产市场出现了一个逐渐升温的状态，为什么政府的地拍出高价？跟这个也有关系，因为开发商一致看好后市，大家看涨，看多，看好。那么我们的购房者呢？也被迫赶快进去买吧！再不买可能又要吃亏了，当然可能也有其他的因素导致的，其中一个因素当然是政策导致的。

  杭州政府最近又提一个政策，年初的时候提出的。最为刺激的，打造生活品质之城，意味着杭州的总体的城市生活品质要提高，也就是更加具有价值，整个城市的价值整体提升，就像南昌一样，03年我来看，我感觉南昌是一个破烂的城市，今天我来看，我觉得南昌的城市面貌真的是翻天覆地的变化，那么这里的地价怎么可能不涨，房价怎么可能不涨。
  这个涨是合理的，我们叫价格是价值决定的，某一个楼盘的价值是由它所在的城市的价值以及它所在的地段区块的价值决定的，大家可以去看现在什么地最贵，杭州肯定是老城区的，为什么它贵呢？因为它的供应量实在太少了，实在太稀缺了，这种地非常稀缺，意味着它以后的供应也是非常的稀缺，而老城区有非常多的优势啊，所以说老城区的地快速升值会带动周边土地的升值。它就像一个势头投到一个河里面，会程度一个一波一波大的效应。所以我们一个城市地价是从哪里涨起呢？首先是从中心城区，因为这个地区的供应量最紧张，越是经济发展需求量越大，包括二手房。
  而相对来讲近郊，远郊，因为这个土地供应量大了，相对来讲，它的供求关系会缓和一点。但是只要我们中心的地价上来了，它的边上也跟着提高，所以我认为隆鑫广场我看了一下，它所处的老城区的位置，它的价值会随着开发，随着城市化不断地提升。那么相应地反映到房价，它的房价也必然不断地提升，所以现在买入不会吃亏，我个人自己认为是这样的。
  就像我们03年买的那块地，现在的利润就非常好，而且排队抢购。
  像杭州现在非常火的楼盘一般都是在市中心的楼盘，还有就是在未来的市中心。由于时间的关系，本来我是想举几个例子的，现在不举了，我们在钱塘江边上，我们未来的新城，那边的楼都是高档楼，精装修的房子26000/平方米，市中心呢？卖多少呢？靠近西湖的，看得到西湖的，不是在边上，离它很远，卖80000块钱一个平方，看不到西湖的卖50000块钱一个平方。

大家知道上海，上海黄埔江边上，均价要卖130000万一个平方。有人说它故意炒作，实际上不是，它是珍惜这块土地，因为这块土地的价值就相当于美国纽约的曼哈顿，这样的地在中国有几块，没有了！这么稀缺的土地，你担心什么呢？它不涨价！

  上海是中国的高地啊，上海带动了周边，长三角是东部的高地啊。它有一个比价效应，总体上来讲，随着经济的增长，随着收入的提高，随着人们对生活品质的改善的要求越来越强烈，随着中产阶级的不断形成，对房地产的需求会越来越高，也会导致资源比较好，地段比较好的房地产不断地升值。
再加上我们宏观调控的政策，哪些房子会涨？你去看政策，别墅用地停批！这个政策是帮谁啊？停批以后别墅的价格暴涨，因为后续的供应量没有了，就是一些存量，马上导致市场上对别墅赶快去买，买晚了就要卖高价。
  我们杭州有一个别墅楼，03年的时候大概卖500万一套，到今天卖多少？起码到1800万一套。上海我们那边开发的一个项目，刚刚开始做的时候，我们参与，定价定多少呢？03年20000万多，今天卖多少？起码60000多一个平方，这还是在宏观调控的过程当中，结果豪宅的价格不但没有往下，还往上走。
  大家知道政策对不同的房地产产品带来的效应是不一样的，未来按照国六条，90平方米一下的房子要占70%以上，意味着这种房子的供应量会越来越多，现在少，所以这种房子比较贵，为什么房改房卖得好呢？因为它大部分都是90平米一下，而我们大部分人买不起总价过高的房子，我看南昌大概是50万左右，30到50万，杭州是80到100万，这是我们中等收入家庭。

  但是这个市场，由于宏观调控，今年下半年，到明年或者说后年，这个供应量就大量地释放出来，这样会达到平抑房价的作用，平抑哪部分房价？就是这部分，如果我们要炒房炒这部分就完了，所以现在炒房要炒什么？要炒豪宅，炒政策上不准造的东西，就是像人家讲的，凡是要调控的对象就是你要炒作的对象。
  所以我认为杭州你去看，去年、今年卖得最火的，就是我刚才讲的金色海岸26000一个平方。还有在老市区里面，类似于隆鑫广场这样的位置，我们那边叫世贸益金城，它也卖得很火，上面的住宅卖到18000到25000左右，像商场就更高了，位置大概类似于隆鑫广场，比它还稍微差一点。
  那么为什么卖得这么好？因为现在的投资者，包括有钱人，他们知道了，要买什么房子？要买高品质，要买地段好的，要买相对稀缺的产品，这些的产品有持续增值的能力，这样的产品抗风险能力强，大家看香港，香港97年以后房价暴跌，都跌了60%以上了，后面回升得最快的是谁？

  豪宅大概在两三年前就已经回升到97年的水平，而普通住宅到现在才回升到97年的水平。
  所以我们分析这些政策是分析供求关系的影响，分析对消费者的影响，最终回影响到房价。
  那么下面简单地谈谈房地产发展趋势。那么我认为房地产发展趋势的分析我认为要采取一个方法，前面我认为分析市场、分析房价应该采取我的方法—政策市的分析方法。我们主要通过对政策的分析来把握市场风险。
  那么对未来呢？当然政策面也要分析，这里我认为可能取决于诸多力量的博弈。
  大家知道一个社会的发展不是靠一种力量决定的，一个社会的发展是靠这个社会上诸多力量在那边博弈，中国的命运谁决定的？毛泽东曾经在湘江上非常感慨：谁主沉浮，后来他说我主沉浮，他也主不了了，我告诉你，他也提出了三大法宝，一党的领导，二群众路线，三统一战线，这就是什么意思？一个社会的发展光靠党的领导行吗？还有群众力量呢？群众不答应，群众是水，能载舟也能覆舟。蒋介石就是犯了这样的错误。
  那么房地产市场也是这样，它是各种力量的博弈，这我不展开就提一下，中央政府与地方政府的博弈，这种博弈越来越明显，前一段时间宏观调控的效果如果说不太理想，不是中央政府的政策有问题，而是执行的问题，执行的不够，执行的不到位，各地情况不一样。

那么第二个方面我们说叫看得见的手和看不见的手在博弈，看得见的手就是宏观调控，看不见的手就是市场的力量，这两个力量也在斗争，市场的发展有它自己的规律，为什么老是控制不住？为什么杭州上半年的需求爆发，因为市场的需求本来就存在，是你把它压住了，或者通过某种手段暂时地伏在那里，包括银行的钱这么多，一旦有突破，这股洪流就过来了。流动性过剩，那么流动性在流来流去，这股力量要处理好，冲得不好就把我们弄垮了，如果弄得好就把这股力量为我所用，所以市场的力量不可小看，中国的市场经济发展到今天已经聚集了大量的力量。今天的开发商跟以前的开发商能同日而语吗？
那么我们杭州这个天价的地谁拿的？宁波雅戈尔集团，雅戈尔是干什么的？做服装的，这个服装我们都不穿的，我们不知道它的钱从哪里来的，但是你到网上看它的力量有多强，他要找突破口，终于在杭州发现了这个突破口，把它的钱砸出去。把自己的名气也做出去，本来以为雅戈尔是做服装的，现在才发现并不是只做服装的，做地产，做贸易。
包括所谓的其他公司都是这样。

  再一个博弈就是卖方与买方的博弈，在深圳也是这样，曾经有一个买方发起不买房运动，企图通过互联网来达到抑制房价。如果他真的能达到这个效果，让我们全南昌的人都不卖隆鑫广场，那么隆鑫广场就完蛋了。
但是我们卖方也不是吃素的，我们现在卖方的力量也非常强大，我们有房地产协会，我们有商会，我们现在什么都有了，我们现在的实力雄厚。我们能扛过一个冬天。
  杭州的开发商当时就讨论，大家一起讨论说怎么办？大家都说时间决定一切，态度决定一切。什么态度？消极、积极、抵抗还是逃避，坚持抗战，论持久战，我们也看宏观调控三个阶段，第一来势凶猛，第二僵持，第三差不多了，现在杭州的宏观调控已经到了第三个阶段了，调控的压力没有增大，但是我们已经强大，再热也没有关系，再冷也没有关系，我们抵得住宏观调控。
市场在变化，我巍然不动，顶了三年多，终于迎来了观望的结束，买方败下阵来，买方的阵营已经崩溃了，因为买方的心理预期没有实现，以为要跌，但是没有跌，不仅没有跌，而且涨了。
  这就是市场，这就是博弈，所以现在的卖方终于笑到了最后。开始笑了。

  记者去采访，我们那边有一个楼盘叫丰华福地。问他说听说你们最近涨价了，他说我们没有涨价，实际上他肯定涨价了，他说我们不是涨价，我们是调整，本来就是要调的，不是因为地价的关系，如果说供求关系不是这样一个状态，买方没有败下阵来，你调有什么用呢？你调了有价无市，但是在杭州现在卖方和买方的博弈现在卖方赢了。
  还有一个就是一手房和二手房市场的博弈，杭州的一手房和二手房市场开始平起平坐了。今年四月份杭州的二手房的交易第一次超过一手房，但是到五月份一手房又超过了二手房，这个就说明一手房和二手房市场都在兴旺。
  但是一手房和二手房之间也有相互促进的关系。有时候二手房成交量上了，一手房可能就要首先影响，这里面要看两个市场的变化。

再一个人民币升值的力量与宏观调控压力的博弈，为什么要搞宏观调控？我甚至认为到底是不是房地产市场本身出了毛病呢？毛病肯定有，但是有没有这么严重呢？没有这么严重，我们这叫未雨绸缪，其中有一个很重要的原因促进宏观调控，就是人民币的升值。人民币的升值是在2005年7月份开始的，实际上在这个之前已经开始。宏观调控真正的开始是在2005年上半年开始，为什么这么巧合？调控在前，升值在后，因为升值必然带来什么？以人民币计价的资产价格上来了，升值越大，上扬越快，现在我们是压着，温和地上涨，但是也刺激了股票、地产，以及所有的以人民币计价的不动产的价格。如果不这样会疯涨到哪里都不知道。
所以政府为了人民币的升值也有必要对房地产市场进行宏观调控，也就是把涨价的幅度缩小。这样通过升值再把它往上走，这样大家可以看到，我们所有的宏观调控政策，专家们的预测都落空了，为什么落空？就是有一个因素没有考虑进去—人民币的升值。

  人民币的升值会带来什么？大量的外资涌入我们大陆。为什么？据统计去年外资进入房地产有200多个亿，前年只有100多个亿，增长了100%多，一方面我们限制，另一方面它冲破各种障碍进来，为什么？人民币的升值对他的诱惑太大了。而且外资都买什么房啊？收购，全收购上海的高档房，别墅、写字楼、酒店、商场、还有高档公寓，每年都大量地收购，那么他们这一收购就起到稳定房价的作用了。
  所以这个我认为，只要人民币升值的趋势不变，我可以这样讲，房价、地价上升的趋势不变。这只是一个方面，但是如果宏观调控的压力继续加大，一个冲，一个压然后达到一个平衡。
  目前看来我们是这样的分析。

还有楼市与股市的博弈，最近讨论的很多。楼市我们最近开发商有一点高兴起来了，五月份之前开发,稍微有一点不高兴，这个股市这么火爆，大量的人暂时不买房，都去炒股去了，很多买家刚刚下定都说等一下吧。我先进股市看看。这个在短期内股市对楼市产生了影响，但是股市赚钱了以后对楼市又起了增加需求的作用，上海为什复苏、杭州为什么复苏，其中有一个因素，但是不是主要的因素。但是也起到一定的作用，就是股市里的资金出来了，投身了楼市，特别是赚钱了的一定要找一个投资方向，因为我们大家知道储蓄是没有已经的。作用防风险来讲是最保险的，放在银行里面虽然在减少但是不是一下子减少的，放在楼市肯定会涨价在股市可能就不一定了，可能亏很多。

我就买了一个股票，当时买的时候就5块钱，涨到13块钱都没卖，没想到现在跌到七块钱左右了。好在我买得不多，但是也让我们深刻地体会到股市投资的风险—过山车，如果说在最高峰买进的人现在已经缩水了50%以上了，我有一个朋友他先卖掉了，后来又进去了，结果被套牢了。他现在像一个专家，虽然他也是第一次炒股，他就赶快教训别人，但是现在他沉默了，我现在看到它从来不谈股票了，有一次他说赵老师股票不能玩，还是买房子，最近他是买了一套房子，还借了40万，为什么借呢？因为他的股票套住了，因为他的股票出不来，等到差不多的价位我再出来还给你，我说这个没问题，买房子没问题，我借给你。

所以我说楼市和股市的博弈，中长期投资或者说风险比较小的投资肯定是楼市，或者说风险相对大，交易相对高。在股市要花大量的时间，晚上不要睡觉，你看多少人最近在电脑面前昏倒，流泪，后悔啊！
好！反弹上来了又不愿意抛了，这样导致我们的生活质量下降，但是买房子呢？你不要去管它？到时候你去看怎么3500变5500了，我在三亚买了一套房子，我判断三亚的房子肯定有价值，因为三亚的资源是独特的，它最大的资源是气侯，全中国就它这个地方的冬天不像冬天。3500买进来，最近告诉我涨到5000多了，为什么？全国各地，甚至全世界都去买它的房，特别是在非典之后，三亚的价值被发现，只有海南岛没有非典，海南岛就像澳大利亚，四面都是海，海南岛最好的地方就是三亚，所以在三亚买房，海景房从03年上半年的3000多，现在卖多少？15000多。
这里有政策的因素，因为03年五月份，三亚市政府规定了一条政策，沿海的土地，三亚湾不准再做住宅开发。后来下半年就达到5000多，到04年年初就6000多，05年就到9000多，还买不到。这就是供求的关系，政策决定供求，供求决定了价格。

那么今天我们最后由于时间的关系我简单地再分析一下中长期的趋势。当然可能南昌并不适用，因为南昌可能更加平稳发展，我这个是指长三角地方为主，98年长三角地区启动，03年达到高峰，引来了宏观调控，07到08年是一个调整的阶段，就是把头部变底部，在这几年当中，泡沫释放了，风险释放了，结构矛盾啊等等的矛盾都得到缓解，市场很多的问题都得到解决。那么在07年下半年10月份将有一个重大的利好。
党的十七大要召开，也就是说意味着中国将进入到一个新的阶段。

  由胡锦涛所开创的一个阶段，胡锦涛同志集成了他的前辈们所开创的事业，到他这里肯定要发扬光大，怎么发扬法？肯定要更加好地发展，所以最近提了一个口号，这也是政策大家不要忘记，叫—又好又快！我就感到奇怪，每个人都把快放在最后，快是在后面的，好是前提，好是手段。
邓小平当时站在深圳、面向香港对谁这么说的？要快。为什么？因为我们面对的是国际竞争，不快行吗？光追求好，不快怎么行？好肯定是要好的，但是我们也要快。
  那意味着什么？胡锦涛的政策在这里，又好又快，他要比前面做得更好一点，当然也要比前面做得更快一点，这才叫胡锦涛同志，你看他多稳啊，所有的准备工作都在07年10月份以前做好，做好了一个新的大发展的准备。
所以他上台以后干的是什么事情啊？准备工作，谋定而后动，什么时候开始动？十月份就吹响了，都动起来吧！房地产市场作为国民经济的支柱产业，作为拉动内需的一个关键的产业，作为解决国计民生的一个重要产业能不让它大发展吗？不可能！
再加上南昌又属于我们国家战略的一个重点区域，我们国家的战略是什么？一个大战略就是要让中部崛起，西部开发，要让东中西和谐发展，要和谐关键看中部。
  这是一个传导机制。为什么我从浙江到这里来？响应了党中央的号召。当然党中央的号召你响应它一定会给你回报，中部它一定会扶持你。
我最近到长沙、武汉这些地方都去看，都是欣欣向荣，地方政府踌躇满志，招商引资，我们那边，东部说句老实话，很多资本不愿意去，地价高，门槛高，再一个地方政府的脸色不太好，中小投资它不太感兴趣，对我们内资态度就不对了，甚至对一般的港资、台资都兴趣不大，曾经沧海难为水，见过大资本小资本看不上，但是这些资本哪里去呢？它总要找个地方去吧？当时老毛在江西找到一块地，井岗山，所以资本要向老毛学习，这里的政策更开放，这里的政府更欢迎你啊，为什么很多的浙商愿意来啊？因为这里的脸色好看啊，鼓励、支持。
  所以这里的房地产市场我认为地方政府的态度是非常积极的，再加上中央政府又是希望中部崛起，所以这里的房地产市场的发展潜力、前景，我认为更加广阔，谢谢！

主持人：听完赵教授的演讲，我们在座的各位朋友真是获益匪浅。今天上午的讲座到此要结束了。有兴趣的朋友在下周日（7月22日）以及下下周六（7月28日）依然是在这里——嘉莱特四楼宴会厅，举行个人投资理财专场和幼儿学前教育，夏季养生保健专场讲座，欢迎各位朋友届时光临。最后祝愿各位朋友身体健康，工作顺利，全家幸福，谢谢！让我们7月22日再见！