一找，二看，三追，四摸:投资小户型4法则

    一找，二看，三追，四摸

    2004年，轻轨周边的小户型形成“扎堆效应”，成为武汉小户型楼盘最集中的地方。轻轨昨日9点试运营，小户型的投资价值凸现，那么．如何选择具有投资潜力的小户型呢？

    近几年，武汉的小户型可谓是风起云涌、精彩纷呈、步入激情燃烧的岁月。从2002年的“台北之星“、“世纪皇冠”，到2003的“金色未来”、“青青国际公寓”、“东方时空”、“汉飞青年城”和“天下·城市星座”，再到2004年的“非常男女”、“翡翠星空”、“俊华雅苑”、“万安国际”……到目前为止，小户型在武汉可谓风头正劲。究其原因，除了较低的总价之外，小户型地段好、风险小、而回报相对较高的优势是其热销的根本原因。在这部分购买小户型的消费群体中，大部分是用于投资，真正自住的很少。现在一些小户型都推出了“用租房的钱购房或者还按揭还有盈余”“投资回报率高达10％”等噱头，那么是不是任何位置、任何户型的小户型都适合投资呢？

    我们知道，不同的区域，不同的租住客户，就需要不同的小户型产品，比如说现在武汉小户型时兴“酒店式公寓”，对于这样的小户型如在商圈周边和交通要塞地区就较合适，但在其他地区就不一定有市场；又比如小户型是以出租为主的话，就应选在单身白领工作学习较集中的地方，如在其他地段就可能少人问津了……因此，投资小户型也要考虑周全，不能盲目跟风。那么投资小户型有何秘诀？

    具体说来，投资小户型有“四大法则”：一找，二看，三追，四摸。

    一找商圈

    投资房地产有一条金科玉律，就是：第一是地段，第二是地段，第三还是地段。无论是大房型，还是小户型，无论是自住还是投资，地段始终是选房标准的重中之重。对于投资武汉的小户型来说，找好地段除了在市中心公交线路多的地段外，最好选在商圈周边，办公写字楼集中区域，如武昌的中南、亚贸沿线商圈，汉口的轻轨沿线商圈，汉阳的钟家村、王家湾商圈等，特别是新商圈更有吸引力。因为新商圈一般规划合理，交通畅通，一旦成熟后，与商圈相连的道路便成为商圈向外辐射的主要途径，这一点最明显的例子莫过于汉口的轻轨沿线。汉口轻轨贯通武汉最繁华的都市圈，该圈交通发达，商业密集，写字楼众多，是武汉当之无愧的都市核心圈。而事实上，该区段仅轻轨沿线正成为目前武汉市小户型楼盘最集中的区域。

    二看产品
　　
    对于投资型小户型来说，它既不是指一居室的小套型，也不是指绝对的小面积。因为小户型的大小、物业定位等都需要根据其所处的位置、未来面向的客户进行判断。就目前投资武汉的小户型而言，选择酒店式公寓就较适宜，如武昌的中南路周边、汉口的轻轨沿线、汉阳的王家湾附近，不是处在商务金融中心，就是在汽车城和开发区的前沿阵地，创业单身白领较多，小户酒店式公寓就很有市场。选择小户酒店式公寓的户型，一般从几十平方米到一百多平方米不等，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计或提供部分电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务，另外，银行、会所、超市等配套设施一应俱全。酒店式公寓项目本身的设计一般也是个性化的，而不是流于一般形式。因为酒店式公寓的客户群是知名企业的白领、高级员工、经理等，它的物业管理一般是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单、点菜做饭等。
　
    三追原创
　　
    目前，武汉市场上的一些小户型产品原本并不是“小”，而是根据一些“烂尾楼”仓促改为小户型的。有的是由滞销的大户型切割改造而来，这种产品表面上看户型比较小，总价比较低，和“原创”小户型项目差不多，而且地段大多在市中心，但实际上，这些小户型项目设计非常不合理，空间局促、功能欠缺、配套不齐的毛病很常见，有的层高不到3米，一梯十几户、走道无光，有的卫生间狭小，甚至没有厨房等等，因此投资小户型时，最好选择“原创”小户型。比如武汉新近推出的小户型，有的层高就达3．3米、电梯前有超大休闲空间、低栏杆扶手、宽大按钮等等就具有一定的“创新”，就是投资小户型的“潜力股”。小户型应向居住的舒适性靠拢，提高其使用率、性价比、居住舒适度的同时，体现出亲和性。
　　
    当然，这些更多的是关注“室内”，更好的产品应该把目光投向“室外”，比如注重绿化等室外因素，会起到改善小区环境、缔造适宜人生活氛围的功能。
　　
    四摸客户
　
    租住小户型的客户有多种，如“飘一族”、“有车族”、高级商务人员、单身贵族等。选择小户型投资一定要清楚地知道自己的房子要租给谁。比如在武昌的中南路周边、汉口的轻轨沿线、汉阳的钟家村到王家湾附近这一带，目前月收入在2000元左右的年轻人居多，他们工作场所基本在附近，是具有小户型房迫切需求的群体，而他们大多无力购房，只能租房或挤在父母亲朋家、单位宿舍中，他们迫切需要“过渡性住宅”。他们要求房子的服务设施齐全，居住与投资功能兼备，小户型的目标客户就是这些人，其小户型产品本身也是为这些人精心设计的。有了这样的客源，就不愁房子租不出去了。