交易成本是普通住宅6倍 投资“小户型”先要算账

    无论是自住还是投资，小户型公寓的住家或者投资者最好还是先算笔账，因为它直接影响着投资收益或居住成本。如果购买了一套非住宅性质的小户型酒店式公寓，其居住及交易成本可能是普通商品住宅的6-7倍。

    水电煤细细算民用、非民用收费有差异

    水电煤民用和非民用收费标准的差别，常年累计起来也会比较可观。目前上海大部分的酒店式公寓是由烂尾楼盘改建、续建而成，产权性质明确标明为商住，甚至是办公。这样的楼盘在水、电、煤这些日常收费项目上采用的是商业标准。作为改建、续建工程的小户型项目，往往会被批准为经营服务及其他用水，即水费标准为1.50（每立方米/元）。是居民用水1.03（每立方米/元）的1.262倍。

    酒店式公寓的业主，其用电高峰时间一般是每天18：00以后，如果按每天用电时间为18：00-22：00为例来计算，峰时用电与平时用电的时间比例为3：1，综合价格为0.837元/度。比民用电平时价格0.61元/度贵了1.372倍。综合全年，非民用煤气费的年平均费用为每立方米1.45元。是居民用煤气的1.381倍。

    水电煤这三项累加，酒店式公寓业主的日常开销就是同样的居民房业主开销的2.391倍。

    物业管理费高标准服务带来高支出

    享受酒店式的服务标准时，业主也支付了高于一般居民用房的物业管理费。市中心的高层居民小区的物业管理费基本在2.00-2.50元/平方米·月之间，而以酒店式公寓为主的小户型项目的物业管理费基本在3.00元/平方米·月左右。如果是产权式酒店的小户型项目如南京西路某楼盘，其物业管理费高达8.00元/平方米·月。

    莫忘土地和交易成本    

    还要算算小户型的土地成本和交易成本等隐性成本。

    如果购买的小户型的产权是非住宅类的，则该套房屋的使用年限可能只有50年。以50年为例，非住宅类土地的时间成本是住宅类的1.4倍。非住宅类的商品房，如办公楼的交易契税是3%，是住宅类的两倍。同时，进行二手房交易时还要交付营业税、所得税、土地增值税等等。

    以上各项总计，如果购买了一套非住宅性质的小户型酒店式公寓，其整体的居住及交易成本可能是普通商品住宅的6-7倍。