房贷首付提高对楼市影响

　　活动时间：2007年8月29日

　　活动地点：江西宾馆圣淘沙茶庄

　　活动议题：购房首付提高后，对南昌地产的影响

　　主持人：江西房地产网运营总监 吉圣杰

　　到会嘉宾:沿海丽水佳园副总经理 刘明

　　　　　　　上海保集集团营销部长周剑峰

　　　　　　　          营销部副经理何庆江

　　　　　　　新洪城大市场营销副总经理 肖颖钧

　　　　　　　隆鑫广场营销总监童海晶

　　　　　　　水榭花都营销总监黄锦峰

　　　　　　　亿通投资总经理助理雷小飞

　　　　　　　九里象湖城策划总监王岳川

　　　　　　　恒茂国际都会营销副总监潮成林

　　　　　　　江西省工商联房地产经纪企业商会秘书长林俊　

沙龙活动现场

主持人：江西房地产网运营总监吉圣杰

　　主持人： 最近不断蔓延的美国“次贷危机”影响，正在波及国内房地产业。一则“央行拟将购房首付款比例从两成提到四至五成”的报道，让很多人惶恐不安，且深圳、上海等地银行均对个人贷款做出了收紧措施，引起了广泛关注。一时间，房贷首付该不该调高的话题再度热了起来。今天在座各位都是业内的资深专家，非常感谢大家今天来到江西地产精英俱乐部，共同探讨热门话题。

　　主持人：会议开始我们就先从房贷提升谈起：房贷首付提高。我们上次采访建行的支行的行长他们内部已经接到了消息，实行的可能性非常大，有可能提高到40%到50%。

                    沿海丽水佳园副总经理刘明

   主持人：现在二手房已经开始控制了。下面我们有请沿海丽水佳园刘总跟我们分享一下，刘总曾经操作过中国最大的楼盘，中国最贵的楼盘，中国的两最，从事房地产行业已经有10多年的历史。
　　刘总：是这样的，房贷首付款提高基于中央的考虑还是调控，亦或是说房贷提高的真正目的，从我理解的还是要调控的，就是中央在出台了一系列国六条政策之后，那么它对首付款的提高、抬高的目的实际上是想抑制房价，抑制炒房团的恶意抬高房价，作为出发点应该是好的。是想把房价这一块儿控制下去，或者进行合理的调控，但是一项政策能不能解决现在市场上存在的这些问题，这个可能是我们重点要考虑的。第一个首付款的增加，肯定会影响到我们现在所有的楼盘的销售，那么也会影响到我们中青年的投资和购买房产的需求。因为中青年实际上他的资金的积累基础可能不会说像35到45岁年龄段人的雄厚。他现在没有条件一次性付款，这实际上属于我们目标人群细分的一个阶层，影响到中青年的购房，实际上又违背了我们国家现在制订的和谐社会的倡导。这是第一个！
我再解释一下，中青年的首付款比例提高，想娶媳妇、买房可能都要受到阻碍，再一个就是加大父母和亲人的负担，对于政策面来说又不是很和谐。
　　再说单靠一个一个政策就能把房价控制下来，组织炒房团，实际上是不可能做到的。
　　就算是现在抬高房款，还有一个就是五年之内交易的税率的增长，影响不了炒房团的炒作，因为大家知道，一般一二线的土地的年增值率都在15%以上，因为首付款的提高实际上是控制不了整个房价的发展，炒房团也控制不了。
　　第三个你想控制房价应该是通过一系列的政策，比如控制国家土地供应量，那么形成这种价格的控制，规范这个市场。应该是首先要做的。单纯一个政策出台，我想可能会走向反方向，就像国六条出来以后说别墅不让建了，所有的别墅一下涨了50%。所以我对提高房贷首付持不太乐观的看法。看看各位同行是什么样的看法。
　　主持人：沿海丽水佳园一次性付款的客户占了多少？
　　刘总：我们楼盘按揭贷款付款的比例是相当高的。为什么？就是政策出台你首先要考虑整个南昌市的消费水平，正常的消费水平和年收入、支出，这些都是要权衡的而不是一个单纯的政策。举个例子，现在南昌的平均的工资在1000多，如果我们按照一个比例30岁结婚，我们的财富积累在10年，去掉正常开销以后还剩多少钱？那就肯定要贷款，提高首付比例以后就阻挡了真正想买房的人的购房的欲望，实际上是这样的一个概念。所以我那边贷款的人比例是比较多的。就好象刚才说的一样，买得起房的人不在乎首付款的提高，但是真正阻挡的就是想买房的，这样导致贫富差距就越来越大。

　　　　隆鑫广场营销总监童海晶和上海宝集集团营销部长周剑峰

　　童总：我个人有这样一个观点，以后如果没有房产可能慢慢被社会边缘化了，有不动产的可能就是社会的中产或中上阶层，没有房产的人就逐步边缘化了，这样就导致了社会的矛盾，这跟我们提倡的和谐社会相违背了。当提高首付以后，对刚才讲的真正有购房意愿的有一支，另外对投资客的需求也是一个抑制，就是抑制了投资的需求，从两方面来讲，当然对在坐的开发商来讲不是一个太好的消息，我觉得可能提高至40%，50%是不太可能的。像香港、美国及其他国家可能的首付更低，所以这个政策和国际的商品房的流通的形势是相违背的。
　　刘总：实际上有一个潜台词，就是这个政策出来以后刺激中青年的财富积累达到一个程度，甚至在一个时间点以后才能有资格购房，高门槛阻挡了我们的目标消费群，就是引导你增加灰色收入和不透明收入，只有这样才能进入这个门槛，这样就麻烦了。而且炒房团再怎么炒你在整个城市的真正的购房人群的比例是相当小的你不能说专门控制炒房团的炒作，这个不太现实。
主持人：黄总，听说水榭花都的一次性付款的比例是比较大的,请您谈谈对房贷首付提高的看法。

　　　　　　　　　　水榭花都营销总监黄锦峰

　 黄总：提高首付的政策应该说在江湖上吵了很多年了，政府一直没有落实下来。以前都是税收方面和产品结构上进行调控，但是事实上就是因为供需不平衡，供小于需，这使得房价一直往上涨。
这次有风声出来就是提高首付的比例，两成提高到三成，三成到四成。这样从金融体系来把关，其实这个很简单，就是房地产是一个大的支柱的产业，从金融这一块入手，银行把资金源头抓起来的话,肯定会给整个房地产市场带来一定的波动。
　　仔细分析的话可能要从两个方面考虑，一个是从豪宅这一块，就是高价格的楼盘考虑的话可能影响的比较小，这主要是从我们水榭花都来看，就像吉总说的，我们水榭花都一次性付款的比例是很大的。到底是网络的信息快，确实是这样的，购买水榭花都这样的高档楼盘，客户手上有很多的资金，他们不会注重首付只有三成这样子，他们会考虑到加息的影响，如果说有多余的钱更愿意首付，按揭的年限也更多是考虑十年左右。 这样从这个政策来看,对豪宅的影响可能是比较小。
　　从整个的行情来看的话，再加上之前的一些政策对90平米以上的户型的约束，我认为南昌市场应该说大一点就是整个的中国市场豪宅的价格肯定会像深圳这些沿海的大城市这样豪宅的价格会继续上涨。
　　从普通的住宅来看，就像刘总说的可能会压抑住中青年的购房群体，这样使需求又存在一定的压抑，使得需求会减少，这样对整个房价，普通住宅的房价它的上涨的幅度会有一定的压制。但是从长远来看的话，这个东西是不定的。因为也就是多提高一成多，一般普通住宅就是五十万左右，也就五万块钱，普通住宅应该是保持这样一个匀速的均衡上涨的速度。从投入客来讲的话，投资客现在都是观望期他们也不会把手上之前的房源全部抛出来，他们也在观望看政策出来以后的影响，就看谁是最后一个接棒子的了？应该说从整个中国的房产市场来看南昌的泡沫比较少，不像深圳这样的城市，由于豪宅价格的翻番，使一些品质普通的价格也跟起风来。本来它是品质好所以卖得高，可是比较差的楼盘也跟风，这样整个的价格体系没有形成，使得整个置业的群体结构也出现不均衡，出现不科学的现象。这个不科学也是因为地产的发展处于一个发展不够成熟的阶段，跟国外、香港相比还是有差距的。之前出了很多的政策，结果调控以后价格越来越高，就是说在供需这方面没有着手，说白了政府就是最大的开发商，而且政府也不鼓励房价的急速下跌，所以这个政策出来的话，由于土地价格不断地攀升，所以房价不会因为一个首付而出现大的波动。
　　最后一句话就是我要说的，首付提高房价不会有比较大的波动。

                 恒茂国际都会营销副总监潮成林
　　潮总：其实这个不是一个新的话题，从2000年以后很多关于首付的问题都提出来过。关于提高首付我个人的观点是这样的，我们这个项目目前经销售完毕了。从成交客户的来分析的来看，我们这个都不会低于30%的首付，一般都是50%，还有比较多的是一次性付款，首付提高后对老百姓影响最大的是中低收入者，因为他们的费用是非常紧张的，而对于投资客是没关系的，像投资客他本身就有很多的资金，对他们是没有影响的，反而对一些从来没有置业的或者中低收入的家庭而言却影响他们的购房的需求。所以这一块我觉得是这样的，从我的观点来看提高首付是个比较老的手段。市中心板块实际上房源非常少，我们想居住在市中心的人还是不会在乎首付的资金而取消他购房的计划，所以我觉得首付提高对房地产目前价格的走势不会是有很大的影响。
　　我们是不是应该提高首付款的比例应该分两个部分，一个是首次付款的客户，他的首付还是要控制在比较合理的阶段，如果是二次置业的或者是三次置业的应该提高一下。对于是否影响房地产，我认为还是对整个的市场不会有很大的影响。因为目前南昌市场的供应量还是远远达不到市中心的需求。
　　主持人：今天我们也非常荣幸的请到了银行界一位神秘嘉宾，请嘉宾就房贷问题给我们做下分享。
　　神秘嘉宾：今天就是我们江西地产沙龙活动，如果知道是这样的活动我不敢来，因为我是银行界的，我还说一句话我曾经搞过房地产，所以对这个行业我有一点了解，但也不敢妄下评论，按照正常的说法就是信贷投资包括按揭，这一块对什么豪华的住宅别墅是不支持的，但是有一点就是支持对经济适用房。
　　房贷首付不管提升多少，这个市场到底怎么说大家都没有定位，国家六部委，七部委采取很多政策，房价为什么下不去？包括我们金融界也研究这个问题。最说明的问题的一点就是讲市场有需求。但是这个市场需求是怎么来的？银监会、工商总局、建设部大概有六各部位在深圳搞一个调查，就是中间商，所以房地产商要注重中间商，中间商帮开发商炒作，他们把房产囤积了，这个事情我是这样认为的，有这个市场一定会有人做这样的工作。这个无可厚非的，但是有一点，如果后市接不上来就会出现风险，我们银行最担心的就是后市接不上来，只要接得上来这个市场我们认为是非常繁荣的，没有关系的。包括我的同学，我的朋友，他说买一套房子就赚钱了！我问他们你脱了手吗？没脱手就不算赚了。
　　主持人：九里象湖城一向以品质贯穿整个楼盘，他们目前在象湖板块销售非常不错，也请王总就房贷首付提高问题，跟我们分享一下。
　　王总：这个其实讲到房贷首付的提高，前面几位房产界的老前辈说得比较多了，我只是补充一下，就这条政策本身而言前面的总结已经比较充分，它的原始的目的是没有达到的，它可能把一些手上本来有一部分资金成为业主的人扫出去了，但是我们从宏观的角度考虑问题，从去年一直到今年很多的政策出来，执行不可谓不坚决，政策也很细分，可能有一个趋势就是国家相关部委和部门在未来的一段时间会不停地有新的政策出来，国家对房地产的宏观调控的决心还是很坚决的，我觉得这个思路我们还是要打开，就这条政策不会对现在的房地产市场包括价格有太大的影响。
　　刘总：实际上我现在也有一些想法，我还是感觉，你看看我们原来的国家的调控的一些政策，从一开始的国六条，契税增长，都是卡大面积和豪宅，如果房贷首付提高有两个走向，第一个可能就是卡面积，就是普通的住宅和豪宅方面要有区别就是有效地控制高档的房地产的产品，这是一个走势，这也吻合我们国家原来相应的政策，包括“7090”和“国六条”，还有一个走势就是不可能在全国范围内推广，实际上我认为现在房地产的价格居高不下，并不是说每一个区域都是都泡沫的，南昌没有什么泡沫价格是稳定增长，相对来说泡沫多的是在一线城市，前几年是由珠三角开始，后期是长三角，现在是环渤海地区，基本上都是一线城市，所以我认为房贷提高的政策如果要落实下去，有可能先拿一线城市开刀，因为这些城市也是炒房团关注的城市，而且他们的增长幅度也是高于二三线城市。可能就这两个走势，这样就基本吻合，国家政策的推出，如果一打击，打击一片的话可能就麻烦了，这样就影响整个楼盘的销售，这是一点，从而影响到我们这种楼盘的销售周期和运作周期，如果从这个方面再去往下探讨的话，可能城市的整体的发展速度都会由于这个政策得出台而降低速度，所以我想这个政策应该不会一打击就打击一片。

九里象湖城策划总监王岳川

　　刘总：刚好我前一段时间也在深圳，说深圳的房价涨了很多。最后六部委给了一个解释，第一个就是前一段时间深圳的土地供应量有一些紧缺，导致了有些人在炒作，第二点就是有些开发商恶意炒作有一些盘不卖，最终导致上涨速度过快，但是实际上深圳和南昌的房地产性质不一样，深圳是一个特区，它那边一共是800多万，有100多万有户口的，700多万没有户口的，有大量外来人口的需求，南昌这边不一样，南昌常驻的人口是比较多的，所以跟深圳比这边泡沫还是没有的。

江西省工商联房地产经纪企业商会秘书长林俊

　　林总：我对中介比较熟，为什么每次调控对中介都有打击，我想是不公平的，国家在深圳调查对全国下药就要毒死一大片。房价高涨的原因有很多，但是最终还是跟国家整体利益密不可分。但是现在银行按揭已经停批，
银行出了这样的政策导致二手房交易紧缩，这个政策对开发商有好处，没有钱买二手房只有买一手放。但是房价不会降下来。
    神秘嘉宾：信贷政策，因为我是当房产公司的老总出身的行长我对这方面没有敏感，我就讲一点，一手房现在完全是萎缩，二手房非常活跃，不管是深圳还是南昌，但是二手房原来在南昌市场，二手房主导市场的是哪个？建行。但是建行首先停了这个业务。现在银行的监控到什么程度？就是在电脑系统里面通知你，你一个月房贷多少，二手房已经限制你了，超过这个做不成。
    因为国家实行这种政策，所有的人都看涨不看跌。其实现在的市场就是出现这种问题，并不是政府打压就可以了，就像股市房市，政府一直在打压吧。一系列的政策，包括七部委的政策你说打压下去了吗？没打压下去？为什么？我个人的看法就是政府制定政策的是一厢情愿，没有按照市场规律走，就是因为没有按照市场规律走才会出现这种情况，所以很多人讲房地产市场怎么走？我讲很简单，谨慎介入。

新洪城大市场营销副总经理肖颖钧

    周总：我说两句。我来了以后要跟大家多学习，怀着一颗敬畏的心到南昌的市场学习，南昌的市场也是非常有发展潜力的市场，现在据我了解所知，国外有很多的基金，还有很多的直接的开发商他们很看好像南昌这样的二级城市，他们对这里的发展前途都是很看好的。
    所以作为我们正处在这个市场的开发商来说，在这个过程里面有很大的发展空间，因为这些外资公司也是独立的资本，如果没有发展空间和潜力的话他也不会做这些事儿。我想这个是很浅显的道理，那么就是作为现在是不是会提高首付，我觉得就是说现在说句实在话，作为国内从98年以后开始有一些银行按揭贷款发展到现在也就是近十年的时间。现在国外很多的国家的按揭的贷款也是5%到10%，最多不会超过20%的按揭贷款。作为银行来说，现在银行按揭这个是相对来说是比较优质的市场。那么作为购房者他首先会考虑我自己抵御风险的能力和自己的支付能力，如果没有支付能力我想即使有一点点钱也不会买，所以从国外的情况来看，我们现在的首付90平米以上的都是30%以上的，甚至像商铺其他的商业性的房产都是50%以上，首付比例都是比较高，所以这个东西提上去可能一部分是封杀了银行的赢利环节，另外从房地产的发展前景来看，现在我们房地产的资产实际来说应该有一个居住的功能，同时也要有保值增值的潜力，当市场发生很大的变化的时候，比如说从八十年代末期或者说八十年代初深圳和广州的房地产发展的时候还是几百块钱一个平方，经济发展起来以后肯定有膨胀，我们在坐的很多的人的收入达到五位六位甚至七位的都可能，所以你说收入水平，我刚才看了一下，江西从我们的收入比和房价比是1：9左右，所以南昌的居住幸福指数是比较高的，所以南昌在这一块的能力按照现在的房价来说还是可以接受的，作为在坐的接受能力就更高了，所以我想就是说从这几个方面来看，我们因为这几年可能经济发展速度也快，这里面包括资本的一些过剩性等一些问题也体现出来。但是就是说现在的支付能力还有通货膨胀这个是隐性的。就是说房价的上涨这一块的东西是反映了市场的积累，也是实际的一个反映，就是说对南昌来说现在的房价是一个比较理性的阶段，还没有泡沫。所以说我们可能感觉提高到四成、五成的可能性会比较小。
　　以后也希望在这方面跟大家多探讨和学习，我们保集来到南昌这个市场也希望大家多指导，我就讲这么几点。

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