盘点南昌楼市　解析08房产走势

　
　　07年9月13日是南昌经济适用房报名申购的最后一天。是日，人潮拥挤，人头攒动。随着城东、城南、昌北等4个经济适用住房小区建设初具规模，拥有一套自己住房的家庭梦想仿佛也离南昌人越来越近了。12月27日，总建筑面积70万平方米，共9440套住房受到近3万户家庭的申购，公开摇号现场气氛之紧张之热烈，把从万余名申请者中脱颖而出的“中号者”衬托得犹如中了特等奖般，备受关注。
　
　　正如建设部政策研究中心主任陈淮所说，2007年中国房地产市场宏观调控的一个显著特点，就是把政策重心和资源主要放在了住房保障的公共政策上。国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》可谓是2007年最大的房地产政策，它的主旨恰恰不在房价，而在保障。
　
　　江西师大城建学院陶满德教授曾经指出，在这样的政策之下，南昌的房地产市场发展将有两个趋势：第一，南昌的房地产市场依然将稳定、持续的发展； 第二，南昌房地产的开发模式会发生新的变化。南昌的房地产业开发将不再是单纯的房地产开发，将是房地产开发与南昌市房地产规划与实施相结合、与南昌危旧房改造相结合、与南昌市市政基础建设相结合等等。
　
　　不过，对于老百姓而言，“高烧”的房价始终是绕不开的心结。围绕着保障、房价以及市场秩序的监管所形成的焦点、热点，2007年，南昌乃至全国的房地产市场在争议、揣测与期盼中，又走过了宏观调控的一年。

　　　　　　　　　　　　2007南昌房地产关键词：涨价
　　
　　
　　早在07年5月份，根据国家统计局江西调查总队的数据显示，南昌房价同比涨幅就高达6.5%，比全国70个大中城市平均水平高出0.1个百分点，排列11位；同年11月，南昌房价同比涨幅达9.7%！这虽与全国平均水平相比，南昌涨幅略有下降，但要指出的是，2007年江西GDP在全国排名只是第十九位，南昌市在2007年整个中国城市的GDP排名榜中，忝居第49名！

　　在中部六省中，南昌的房价是无疑是涨幅最快的。以3.15亿摘得南昌首块地王的正荣集团，楼面地价达到5300元/㎡，不难预料，如再加上其他成本，每平米售价攀上1万元是指日可待。“地王”的诞生和高达148％的涨幅让人们不禁怀念起八年前南昌房价在全国排名倒数的日子。

　　以青云谱区07年在售楼盘为例，商品房销售均价上涨幅度平均已达到了4.3％。

　　

　　从以上图表可以看出，2001年到2007年商品房销售均价累计增长了252%。如此之高之快的涨幅额度，就算07年底南昌房价一度出现下滑，即使业内频频叫嚣“拐点”、“冰冻”，尽管08年1月份南昌楼市平淡的吓人，消费者等待理性调整心态还是没有改变。在观望、期待中，“春天”会来吗？

　　　　　　　　　　　2007南昌房地产关键词：房政
　
　　◎06年房地产宏观政策回顾
　　
　　自2005年始，宏观调控政策已经开始向“纵深”方向倾斜。政府除了继续强化土地和金融政策之外，还从税收和行政等多角度进行了调控。由于许多政策并没有真正的细化，执行力度较弱，房价仍继续保持较快的增长。

　　2006年的宏观政策则更加朝着细化的具体方面发展，明确了具体的量化指标，从而便于政策的执行到位。而且，2006年7月，在建设部等三部门联合出台的《关于进一步整顿房地产交易秩序的通知》中，对于房产中介公司在代理买卖过程中的赚取差价等违规行为要严格查处。因此，调控手段也从宏观的总量调节逐渐细化到具体的微量调节。
　　
　　之一：“国六条”出台
　　
　　2006年5月17日晚上的新闻联播，一则消息横空出世，再度绷紧了房地产的神经——温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出六点措施促进房地产业健康发展。具体而言，在于重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策等等，这个措施，被业内统称为“国六条”。

　　“国六条”作为后来出台的其他相关政策的纲领性文件，奠定了2006年宏观调控的一个基调，也首先明确提出了要对当前房产市场的供需结构矛盾进行调解，
　
　　之二：《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》
　　
　　继“国六条”之后，建设部等九部委出台的《通知》对以往房政策作出了一个整体细化，明确了 “量化指标”，以便于政策的执行到位和监督到位。
　
　　从效果看，《通知》至少达到了两个目的：一是大大增强消费者对于政策调控所能达到效果的信心；二是通过减少房产投资的收益来抑制需求，在一定程度上缓和了供需矛盾。

　　南昌的二手房市场也出现了明显的“过户量激增、交易量下降”的市场行情。据悉，有近8成二手商品房受到此次政策冲击，受到此次新政“利好”因素的带动，消费者的持币观望心理开始形成，同时客户登记量出现锐减。此次政策的出台，使得消费者对于未来可承受价格房产供给增加比较有信心；为此，“持币观望”、“静观市场走向再作购房决定”亦成为了消费者的本能选择。
　
　　◎07年加息政策分析、新政影响
　　
　　央行调整利率 二套房贷标准确定对未来影响深远
　　
　　央行07年9月下旬出台了购买第二套房屋提高首付及银行利率1.1倍的政策，可谓是一石激起千层浪——严格房地产开发贷款管理、严格规范土地储备贷款管理、严格住房消费贷款管理、严格商业用房购房贷款管理、加强房地产信贷征信管理、加强房地产贷款监测和风险防范工作等同是六项措施，引起的界内外的振动丝毫不亚于去年“国六条”。

　　第二套住房贷款政策实施一个多月后，南昌主城区商品房销售不同程度地出现了销售清淡的现象，部分楼盘销售量大幅下滑，市民购房趋于理性。当时《江南都市报》、《南昌晚报》等一线媒体纷纷以此为专题，竞相报道城内楼盘销售“滞销”新闻。而一些新推出的楼盘也不再像前几个月那样，开盘即被抢购一空。

　　同时，市国土资源和房屋管理局有关负责人亦表示，国庆节前夕，国家出台了针对购买第二套房屋提高首付比例的房贷新政策，这对于抑制投资需求，特别是房地产市场的投机行为起到了极为重要的作用。
　
　　2007年12月11日人民银行、银监会又联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，此次下发的“12•11”通知与“9•27”政策相比，央行更为明确地统一了第二套房贷的界定标准——严令以家庭为单位计算。央行此次明确“以家庭为单位认定”第二套住房，很可能是准备跟未来几年内有可能开征的“物业税”统一认定标准，使得货币手段和财税手段在“保障自住、抑制投资、打击投机”方面并轨，避免出现多重标准。
　
　　资深业内人士认为，根据已公布的房地产市场数据，市场供求平衡已被打破。在通常情况下，业内常用竣工面积与销售面积的比值作为供求关系比。统计表明，从07年2月份至今，南昌市商品房的供求比呈逐月下降趋势——2月份的供求比为0.84；3月份降至0.73，到9月份已降至0.47。
　　
　　针对此类情况，开发商开始“救市”。大多数楼盘都在实行让利打折，名目繁多的促销活动令人应接不暇。整个十一月，本应是“销售旺季”被演变成为了“促销旺季”，而且也仅仅持续了半个月而已。这也可以反映出九月房地产政策出台对楼盘产品销售所带来的压力，间接使得房地产“银十”的神话成为了过去。
　
　　结语
　
　　通过对南昌市房地产市场进行的一个粗略的分析，可以看到，南昌在整个中部城市的房地产市场的发展上是很有特点的：市场发展迅速，经济状况良好；经过几年的快速发展，房地产市场成熟度有了很大的提升。

　　南昌在中部城市中，城市规模不算很大，而且房地产市场起步相对较晚。但南由于近几年政府政策的大力支持，以及依靠自身得天独厚的区位优势，加上外来人口的大量增加，以及80年代的住房陈旧和人们改变居住环境的迫切心理，都在不断增加对住房的“刚性”需求，从而使在2003年才开始真正起步的南昌房地产市场一下跨越成为中部房地产市场发展速度最快的、最有活力的城市。

　　2008年1月，南昌市住宅供应面积为473449.97㎡，同比增加289451.57㎡，增长了157.31%；环比增加51581.65㎡，增长率为12.23%。住宅供应稳定，市场规模越来越大，房地产行业为城市的经济发展带来的提升支持作用将会更加巨大。
　
　　※　预测之一：2008年南昌市房价涨幅将徘徊在8％以内
　　
　　目前南昌住宅均价在4400元/㎡左右，07年均价比06年上涨6.6%，考虑到明年受国家宏观调控政策效果逐步明显，对价格上涨有一定抑制作用，保守估计住宅均价涨幅将被控制在8%以内增长，南昌08年住宅均价将达到4800元/㎡左右。
　
　　※　预测之二：   南昌市房地产热点板块将出现在西部和南部

　　纵观整个南昌房地产市场，南昌市政府对城市的规划对房地产市场的导向作用会越来越明显。仅在07年市房管局就出台了如《关于2007年保持我市房地产市场健康有序发展的实施意见》等有关房产市场管理、规范的若干规定和通知。08年伊始，从中央到地方就出台了若干有关于市场规范的文件。从前几年的北移东扩，到目前的政府引导西区和南区的房地产市场消费。2008年房地产热点竞争区域应该会出现在西南区域（昌南、新建、滨市中心、象湖等板块）。
　
　　※　预测之三： 房地产行业优胜劣汰调整加剧
　
　　专业化程度高、成本控制能力强的企业，才能在整合中脱颖而出，获取市场份额、保持盈利水平。南昌房地产市场将会淘汰一批实力弱和不规范的房地产开发商，而现存的有竞争力的企业将会竞争更加激烈。
　
　　同时，产品层次也会逐渐划分，南昌将会出现以一部分实力强，信誉高，规模较大的房地产企业为领头，主要开发高尚住宅产品，其产品脱离均质物业行列，满足于一些特定人群；而还有一部分开发商将全部致力于锁定大众消费群体，开发中高档次的普通住宅产品，而这一部分的竞争将会越来越激烈。
　
　　※　预测之四：房地产开发商的拿地思路改变
　
　　南昌招拍挂土地一级市场的竞争会越来越激烈，如果按照常规成本估算进行拿地，势必处于被动，因此广大开发商会改变拿地思路；而从高地价获得的土地，一些有实力，有能力的大型开发商会向持有物业上发展。
　
　　※　预测之五：刚性需求仍在持续
　
　　在全国房市一路走高的大背景下，南昌市房地产市场无疑还是“稳中有升”的局面。经济的迅速发展和近几年外来人口的大量涌入，使得人们对房地产的巨大需求不会因为宏观调控而彻底改变，但房地产企业的盈利模式和利润空间将会受到更大挑战！

　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　08消费者购房指南
　　指南Ⅰ
　　随着南昌市红谷滩板块日渐凋落，城中心、象湖板块的再度崛起，对消费者应是利好消息。因为无论是交通还是居住环境，城中心与象湖板块等都略胜一筹。譬如城中心的蓝天郡、中大紫都、博泰魏玛峰尚、隆鑫广场以及象湖的保集半岛、九里象湖城、江西奥林匹克花园等，在目前来说都属于性价比颇高的楼盘，至于它们的巨大升值潜力，更是购房时考虑的重要因素。
　
　　指南Ⅱ
　　从07年楼盘纷纷以各种方式进行打折促销活动可以看出，开发商已经从“皇帝的女儿不愁嫁”心态中成功转型了，他们现在担心的是“有房无市”，担心消费者持币一路观望到2009年。这当然对于在08年有购房需求的消费者来说也算不错。建议消费者在慎重选择好自己中意的楼盘后，不妨耐心等到开发商的促销活动开始后再正式买房不迟。毕竟哪怕是一点的优惠、折扣，对于巨额房款来说也不是小数目。
　
　　指南Ⅲ
　　消费者青睐精装修户型，无非是想图个轻松不麻烦。而开发商也往往投其所好，在广告中大肆宣传自己的“精装修”以显示自己楼盘的“高品味”，让人不得不信。但是从07年消费者对开发商的投诉来看，往往就是这种“精装修”的楼盘出的问题最大最多，业主们怕麻烦想省事终究变成“更麻烦更闹心”！
　　精装房与毛坯房不同，它里面走的线路、铺的地板、用的瓷砖等，消费者在验房收房时很难发现其中存在问题。等到入住以后再发现天花板漏水电线短路地板翘起再来投诉，就很难维护自己的权益了，
　　所以，正告消费者，慎重选择精装房。