南昌市二手房雾里看花

    2007年虽然是房地产调控政策的执行年，但南昌二手房交易市场却呈现出了雾里看花的景象。
    一、高峰期仍出现在年前、暑期及十一黄金周以后
    从06年－07年的房产交易情况来看，成交量最高的仍然出现在1月、7月和11月，但总的来说，2007年的成交量比2006年的波动幅度要大。
    二、30－40万的房子最受欢迎
   据统计显示，07年二手房成交额平均值为22.2万元，比06年的17.4万元增加27个百分点。总价在30万至45万这两档的二手房还是相当抢手的。07年的年平均交易价格在3.5亿万元－4亿万元之间，均价在5000平方米左右。
    三、政策的导向性的作用非常明显
   高峰期和低谷期都缠绕在政策的前后，而且影响二手房的交易较为显著，使得二手房市场萎缩，购房者持币观望的态度越来越明显。
  金融机构的观点及看法－－中国工商银行
    在银行方面二手房的具体变化如何，笔者电访了中国工商银行江西分行，它给出的解析是这样的：
    银行在2007年有6次加息，分别是3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月21日。三月、五月、八月、九月、十二月的交易额明显下降，但是在七月份的交易量反而上升，许多中介机构及业内人士集中抛售二手房。主要原因是政府出台的二套房贷政策，二住房基准利率在原来的基础上上调10％，而新房则下拨15％，这样二住房和一住房之间存在近30％的利差，让众多房产关注者认为此次是一个大的拐点：市场将出现萎缩、房价有可能大跌，因此要在政策落实之前采取行动，因此才会出现七月份交易量暴涨的局面。
    九月份之后各大银行的融资计划基本上已经完成目标，所以融资有所萎缩，个人住房贷款也跟着萎缩，市场呈现低迷的状态也就不以为然。再加上此时，9月1日起，我省地方税务局对全省转让二手房征收土地增值税的有关问题已作了明确规定，即对个人专访非普通住宅，凡居住未满三年的，按转让收入的0.3%征收土地增值税；居住满三年未满五年的减半征收土地增值税。而对于个人转让非普通住宅，既不能提供购买发票，又没有评估价格的，则实行核定征收土地增值税，更影响了下半年的交易。
    官方机构的解析及评价－－南昌市二手中介协会
    就目前二手房发展情况及走势如何，笔者采访了南昌市房管局二手房中介协会秘书长李述泉先生。他给我们简单地分析了目前的状况：
    “南昌的二手房经历着起步、迅速发展、稳步发展、暂时困难等阶段。就目前南昌的二手房交易情况来看，表现出交易量较少、价格上是有价无市的特征，地段的因素所占交易的比例较大，市区、青山湖板块、东湖板块的二手房交易量比较明显。这主要是购房者考虑到环境、绿化、配套设施以及交通等的因素来选择判断的，但是购房者持币观望的现象较为普遍。”
    “二手房与新房是相互互补的关系，但都是满足有着不同需求的消费群体。2007年是二手房平稳发展的一年，这主要取决于几个方面的原因：首先，国家政策对房地产的影响是很大的。例如，大多数年轻人买房都会选择最低首付。一来是因为经济实力有限，二来也是为了留一些资金，用于买房后的装修或结婚用。央行上调首付10%，房贷门槛的提高对于二手房市场来说无疑是放了颗炸弹，首付提高对南昌二手房交易的冲击是显而易见的。就像这幅图表所显示的那样，1月 、7月、11月是高峰期，政策的影响力度还是很大的。其次，就是大量次新二手房的大量成交在一定程度上也提升了南昌二手房的整体均价。”
      中介公司的剖析及意见－－江西省鸿基房产置换有限公司
    影响二手房房价的也不外乎市场、政策、供求、走势等因素。对此，江西鸿基置业总经理辜国华具体地阐述他的个人看法，辜国华解说到：“全国性的房价上涨以及由于人民币升值引起的通胀压力，使得人们的购房心理发生了较大的变化，部分没有购房计划的购房者由于担心房价继续上涨，也加快了购买的速度。需求的急剧上升，集中体现在看房的人急剧较多、电话咨询不断、房主产生了抬价的行为，最终导致房价上扬。”
    辜国华还补充到：“二手房市场很难经营，目前全国的二手房中介公司都面临着‘敦克尔克’大撤退的局面，房产中介大面积倒闭，这使得原本就看不清的房产市场更增加了一层霜雾。2007年南昌市二手房总体的情况还是在稳步进行中，预计2008年不会有更大的变化。”
     08年对于南昌市二手房的展望
    2008年，建设部提出要落实党的十七大提出的“住有所居”的目标，切实关注中低收入家庭改善住房条件的需求，采取切实措施：
    一是要抓紧完善住房保障体系，建立健全廉租住房制度，加强经济适用住房的建设和管理；
    二是着力解决中等收入家庭住房问题，发展政策性租赁住房，加快调整住房供应结构。“低收入家庭主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。”   
    三是要防止和抑制房价过高过快上涨并且重点明确廉租住房、经济适用住房、限价商品房和中低价位、中小套型普通商品住房的结构比例、建设规模。
   另外，二手房中介协会，在展望2008年二手房市场的时候，强调要积极配合国家出台的政策，把正真有利于二手房发展的政策落到实处，让二手房回归理性，市房产经济市场能够健康发展。
   面对目前暂时的困难局面（房价涨幅不定、宏观调控、银行加息以及信贷门槛），二手房中介机构也做出积极的反映：必须加强内部管理，提高人员素质、加强与购房者的沟通，稳住购房者的理性心态、适时地调整应对措施，积极配合国家政策，使得二手房市场规范化。
    参照二手房的优势及吸引力，不妨可以看出，二手房交易简单，不容易出纠纷，买房前，房屋的所有权证书必须经过房产监管部门审核查证后方可买卖交易，不会轻易上当受骗；二手房通常都有很健全的配套设施，如：菜场、医院、学校、公交车等，日常生活很方便；用于投资的回报率二手房比新房强。所以，我们有理由相信南昌市二手房的市场不会萎缩，最多是一个平稳发展的递进阶段。
    由于国家对房产调控的目的基本上已经达到，想在08年继续出台紧缩政策的可能性不大，但是会继续完善宏观调控政策。凡此种种，我们可以预期2008年的二手房市场依然会是一个“政策完善年”，而且各项调控政策将会更加有针对性、市场化、规范化。