6月份成交量显著回升，刚性需求仍然存在

　　从上面的数据可以看出，南昌楼市在2008年6月份，整月的平均成交量在50套左右（数据部分缺失），从成交量上来分析，成交量在逐步的回升，有很大一部分的潜在购房人群，所以市场的刚性需求还是存在的，只是现阶段的观望情绪比较浓烈而已！

　　红角洲打折促销，城中心离降价还有多远？

　　2008南昌楼市放量最大的版块象湖新城和红角洲版块，红角洲版块在“欧洲水城”的建设规划支持下，并拥有世界级的配套设施，整个版块的发展潜力和发展势头都被人看好，开年象湖新城的降价没有波及到整个南昌楼市，业内的人认为也不会波及到整个南昌楼市，但是，这个估计也许过于乐观，进入5月南昌楼市的回暖迹象并不明显，楼市的前景依然扑朔迷离。

　　在这样的市场前景下，走量已经成为开发商最迫切的问题，红角洲的品牌竞争也日益激烈

　　联泰集团、绿地集团、新中源集团、洪克隆地产、联发集团、奥克斯地产，有点众星云集的味道，都是具有品牌和实力的大开发商，但是市场已经经历了大半年的沉寂，开发商在经历了大半年的观望和阵痛，以为楼市即将回暖，理性的调控将走到尽头。

　　政府着力打造，版块被看好，很多人认为这个版块的房价会一直的坚挺，红角洲并没有在市场境况如此的情况下减少放量，然而项目的持续放量，消化已推出的房源成为最重要的工作

　　2007年年底，红角洲的各大楼盘均价均在5000元/㎡左右徘徊，部分楼盘突破了5000元/㎡，而经过打半年的时间后，整个片区小高层电梯房都出现了折扣，联泰香域滨江折后均价约4121.6元/㎡，联发江岸汇景单价4058元/㎡，金融街紫金园单价4180元/㎡，新里梵顿公馆折后单价4576元/㎡，绿湖豪城折后单价4208元/㎡，而红角洲的多层产品价格依然坚挺，其中金融街紫金园多层均价在5000元/㎡。

　　象湖新城在降价的时候，业内普遍认为只会引发小范围的降价，而不会带动整个南昌楼市，而进入6、7月份，整个红角洲版块的降价是否会撼动南昌楼市，引发南昌楼市整体的降价促销呢？我们不敢妄加断言，但是市场行情不景气，市中心的很多新盘成交量屈指可数，这也让市中心的部分开发商感到担忧。

　　红角洲的良好的环境以及政府规划的市政配套，让很多购房者对这一版块的期望值是非常高的，在房价一度突破5000元/㎡的大关的时候，销售也是非常火爆，很多人认为，这一版块不会怎么跌，4500元/㎡将成为这个版块的一条底限，然而现在红角洲版块已经跌破了这一底限。我们在想市中心的降价促销是不是也不远了？

　　楼盘都在寻找赢得自己市场的方式，但是大部分的楼盘都选择了降价这一方式，因为这一方式来得更快更实际，会直接吸引一部分购房者，以扩大成交量，从而在这样的市场前景下赢得市场。

　　当然红角洲的项目也没有停留在单一的降价促销的方式上，有的楼盘通过走团购路线消化掉一些房源，所以红角洲的整体成交量还是非常可观的。近期的成交量大部分来源于这个版块。

　　南昌老城区的一些楼盘，在进入调控后，压缩放量，放缓入市时间来保持房价的平稳，在大半年的时间里，房价没有太大的波动，在部分稀缺地段并且稳中有涨，但是回暖的遥遥无期会不会让城中心的一些开发商有所动摇，从而引发整个南昌楼市的降价潮。

　　象湖新城开年降价，炒作过后又归沉寂

　　象湖新城是进入2008年，南昌楼市首个降价促销的版块，江西奥林匹克花园的打折，一石激起千层浪，引起了昌南板块（含莲塘）的一次小范围的震动，和价格战，在大部分业内认为不会波及到整个南昌楼市，而只是小范围的降价促销，并且持续时间不会太长，在奥林匹克花园降价，迅速消化100多套房源，引起了周边几个楼盘的打折，

　　但是进入6月份，市场的回暖迹象仍不明显，象湖版块又归于沉寂，来电量来放量依然很低，虽然部分楼盘推出特价房，但是关注度已经大不如前，而项目目前在继续销售以前的房源外，在新推房源的时候都极其慎重，因为南昌楼市的走向依旧扑朔迷离，而作为放量最大的版块这个版块可能还会出现更多的降价促销活动。

　　我们分析这个版块降价的可能性：

　　第一、 各个项目总面积都非常大，建设周期长，房屋总套数较多；

　　第二、 各项配套不齐全，曾经飙升到4000元/㎡左右的房价，有虚高的成份；

　　第三、 大项目云集，销售竞争激烈；

　　这一版块的项目需要合理的定价，九里象湖城推出2800元/㎡的特价三房，象湖新城的房价多少才算合理呢？九里象湖城的2800元/㎡

　　7~9月房企生死大限，有多少调控可以重来

　　这并不是不可能，一部分小的开发商已经开始着急，价格定位太高，错过楼市的黄金时期，消化速度缓慢，给项目埋下了隐患。这部分开发商一方面承受着银行贷款的压力，另一方面很难找到新的融资方式，正在饱受煎熬。

　　6月19日国泰君安证券研究所发布的一份报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年年销售收入的24%。由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的7~9月将是开发商资金链最紧张的时候。一些中小开发商可能将面临生死大限，房地产金融危机已初露端倪。2008年商品房销售额同比下降10%、银行贷款同比不变、开发商自有资金同比增长36%的假设作出的。

　　国泰君安证券研究所房地产行业分析师孙建平认为，今年7~9月将成为众多中小开发商的一个槛，因为去年高价拿地的企业届时面临付清土地出让金的压力。如果行业成交量不能保持和增强回暖趋势，7~9月将会是开发商资金链最紧张的时候，一些中小开发商，尤其是去年三季度冒进拿地、现有销售项目又少的公司，将面临生死大限。

　　相信这样的报告适合很多城市，南昌的很多开发商也将面临考验，但是对于集团化的公司来说压力相对较少，在2007年，楼市黄金时期，部分开发商急功近利，贸然拿地，从而给企业带来了巨大的压力。

　　政府调控的目的不是为了打压楼市，而是要把不正常的泡沫挤出来，剔除那些与市场发展规律不协调的因素。国家政策的调控使一部分投机者望而却步，纷纷退出在房地产市场的短期炒作，但也有一部分人变得较为理性，开始由短期的炒作转成了长线投资，他们买来的房子不会在短期内出售，而是用来出租，这主要是国家宏观调控已经让他们看到，今后的房地产市场将会稳定有序地向前走，他们对未来的房地产市场充满信心。但无论是出租还是自己住，他们的需求都是房地产市场的真正需求。

　　作为真正的需求，他们在买房子时不会只关心房子的升值空间，这部分消费者变得更加理性成熟，他们会更加注重楼盘的品质，不仅关心房子地段的升值潜力、配套完善、户型合理、设计理念超前等等，而且，今后的物业管理也是他们关心的。他们选择的是有生命力的住房。

　　经过这样的调控，相信楼市将更加理性和健康的向前发展，形成有序的市场环境。

　　结语：

　　2008年中国遭逢5.12国难，又即将迎来奥运，经济的软着陆，抑制通货膨胀，建立可持续发展的市场经济，股市的疲软，是否都在告诉我们，楼市也已经走到了尽头，即使政府的调控结束，也不可能恢复到2007年年底调控之前的状态，并且楼市恢复也需要一段时间，这个时间也许几个月，也许需要几年。市场会走向一个平稳过渡的阶段。